龙湖集团又进行了一波高管人事大调整。

近日龙湖发布内部通知，将北京公司总经理宋海林任命为集团研发部总经理，而原集团研发部总经理胡浩将专注于发展集团健康养老业务。

北京公司总经理的位置将由原武汉公司总经理顾修明接任，南昌公司总经理孙保峰任命为武汉公司总经理。

同时，龙湖南昌公司和赣州公司将合并成为龙湖集团江西公司，原赣州公司总经理熊清水任命为集团江西公司总经理。上述调整将于2018年10月1日生效。

这一系列动作令人眼花缭乱，龙湖品牌部则回应媒体称，这只是一次正常的人事调整。而就在不到半个月前的9月11日，龙湖才将旗下长租公寓品牌冠寓的CEO韩石转去负责海外业务。

高管频换很难说与龙湖的业绩不无关系。2018上半年公司房地产销售额为971亿元人民币，比上年同期仅增长4.8%。这个增速是十强房企中最慢的，增速倒数第二名的万科也是龙湖的两倍。

龙湖集团董事长吴亚军

死守一二线赛道，错过红利

根据国家统计局公布的数据，2018年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米，销售金额为5.66万亿元，同比分别增长3.2%和14.8%。销售额排在前十名的房企中，增速低于平均值14.8%的只有中海地产、万科以及龙湖集团三家。

其中最令人瞩目的是龙湖集团，从2017年140.6%的增速骤然跌到了4.8%。这与龙湖集团深耕一二线城市，放弃三四线市场的策略有关。自2015年去库存政策实施以来，三四线城市开始被房企们关注，万科、保利等深耕一二线城市市场的企业也开始在三四线城市跑马圈地。但龙湖地产始终没有去抢这股红利。

在2017年度业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军也承认，过去两三年确实有一波三四线城市的红利，龙湖地产看到了但是没有刻意去抓，因为这是机会型的。

龙湖集团2017年新增的土地里三四线城市占比仅有8.8%，一二线城市占比高达90.9%。进入2018年，一二线城市调控政策频出，限购限售又限价，龙湖集团受影响很严重。

观察龙湖集团2018年上半年的拿地情况，新增项目有90%都在一二线城市。由此观之，龙湖是非常坚定的打算放弃这股“机会型”红利。

财报数据显示，龙湖2018上半年在北京、杭州、成都、青岛、南京，西安等多个城市的销售额均比去年同期有所下降。成都和重庆一向是龙湖的大本营，但今年以来成都调控政策频出，龙湖受到重创。

在龙湖北京原总经理宋海林的带领下，北京公司近年来顶住政策高压，实现了市场占有率的增长。但2018上半年的销售额由去年同期的120.6亿元人民币大幅减少55%至54.1亿元，是所有区域公司中缩减最多的。

此外，一向以品质和质量著称的龙湖，今年也遭遇了质量问题。北京龙湖长城源著的业主们在6月底收房时发现小区内有多处路面开裂、楼梯坍塌、墙皮脱落，业主们愤而维权。

在中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军和集团CEO邵明晓也就这个问题向外界公开道歉。吴亚军还表示因为北京处于平原地区，而这个项目建在坡地上，环保以及天气原因都给工程带来了很多不便因素，但这都不是理由。公司高管已经对员工进行了内部指引，并且从重庆公司调了一批有坡地建筑经验的员工到北京进行支援。

更名去地产，主推四大业务

龙湖在2018年6月正式将企业名称从龙湖地产改为龙湖集团，谋求多元化发展。中报信息显示，龙湖提出空间即服务的战略理念，将地产开发、商业运营、长租公寓及物业服务作为公司四大主航道业务。

龙湖从2016年8月便进军长租公寓领域，主要采用整体包租和委托管理的轻资产模式，同时也有少部分自持物业改造的重资产出租项目。公司还把长租公寓项目确立为四大主航道之一，可见对其重视程度。

原龙湖冠寓CEO韩石在2016年辞去中粮大悦城总经理的位置来到龙湖，最初担任龙湖酒店办公及新业务发展部总经理一职，后又任集团副总裁及龙湖冠寓CEO。

按照韩石的规划，冠寓将慢慢由轻资产模式进行转变，增加自有项目，最终使重资产达到80%。韩石还曾表示，冠寓3年内不考虑盈利。

根据龙湖集团财报数据，截至2018年6月30日，冠寓已在16个城市开业，累计超过2万间。已开业冠寓整体出租率为76.2%。

2017年底冠寓的出租率为46%，虽然实现了一定程度的上升，但是业内普遍认为长租公寓必须保持高达95%以上的出租率才有可能盈利，龙湖冠寓目前还差一大截。

2018年年初，龙湖集团发行第一期30亿元五年期住房租赁专项公募债券，票面利率5.6%，其中21亿元的资金用于龙湖冠寓7个项目的投资。

龙湖集团上半年在物业投资方面的不含税租金收入为人民币18.5亿元，较上年增长62.8%，其中冠寓占比为7.5%。由此可推算出冠寓项目的不含税收入为1.39亿元，虽然已比去年同期实现非常大的上涨，但冠寓项目仍未盈利。且1.39亿元的营收才刚刚与债券的利息差不多，收回成本都已是困难，要想盈利需要更漫长的周期。

9月11日，龙湖集团将韩石调去分管海外市场拓展业务，由龙湖集团CEO邵明晓亲自挂帅，兼任冠寓CEO。这也再次凸显出龙湖对长租公寓的重视。

据北京商报，此举也被外界解读为已经营业两年的冠寓仍旧面临出租率低、盈利难、项目回报周期长的困扰。邵明晓亲自掌舵旨在改变长租业务进展与集团目标存在差距的现状。

就在同一天，龙湖也发布了集团养老品牌“椿山万树”，宣告正式跨界进军养老产业。龙湖副总裁兼研发部总经理胡浩在“椿山万树”品牌发布当天表示，多元化和个性化是养老消费观升级的大趋势。龙湖坚持自建品牌、自建团队，是着眼于未来的市场。此次的人事调整将使胡浩与研发项目分离，专职负责养老项目。

龙湖集团2018年的销售目标为2000亿元，同比增长28%。上半年的增速只有不到5%，要想实现目标下半年需要极速超车。但龙湖上半年新增的土地仍在调控重灾区，长租公寓项目难盈利，龙湖很难做到不焦虑。