9月21日，广东省房地产协会的一份文件如“山竹”过境。文件中提到，研究逐步取消商品房预售制度。业内人士表示，如果政策真的落地，可以提高楼盘的品质和住房保障；但在短期内改变楼市供应生态，垄断后或将带来一定的价格上涨。

作者|熊颖李夏

编辑|山海关

“山竹”刚刚离开广东，然而广东又刮起了另一股“风暴”——商品房预售制度取不取消？

“风暴”的起源地是，9月21日广东省房地产协会发布的一则紧急通知。通知指出，日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函表示，要求对商品房预售许可进行深入研究，建议取消的要同步研究提出事中、事后监管措施。

据中国经营报报道，住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

广东省房协相关人士接受媒体采访表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

自1994年开始，商品房预售制度在国内沿用至今。对整个房地产行业而言，如若这一制度取消，其影响力将和刚刚过境的“山竹”不相上下。

内地商品房预售已近25年

1953年，香港住房不足，但需求庞大。香港著名商人霍英东从中发现商机，提出了期房预售方式。

所谓预售制度，即房屋在达到一定工程进度时，开发商可向当地主管部门申请预售许可证，之后对外销售，提前回笼资金，资金可投入到后续的开发建设中。这一方面可以缓解房地产开发资金不足的窘迫；另一方面也有利于提高房地产的开发速度。霍英东这一措施一举两得，香港房企纷纷效仿，香港也随之刮起了一股“炒花楼”热潮。

内地将这“法子”学来是在42年后。1994年正式实施的《中国房地产管理法》，将商品房预售制度正式确定，并作为一种成熟的售房模式延续了25年。

早在2005年，住建部发布的数据显示，各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。预售成为中国内地最为主流的购房方式。

不过取消商品房预售制度的声音一直存在。2005年8月，央行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》就表示，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2009年，全国两会上出现取消预售商品房制度的提案。

2018年，可能取消这一制度的声音再次响起。9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发通知表示，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉市界（ID：newsseeker）：“广东此次建议，预计获得审批的可能性是有的。”他指出，从企业资金实力角度看，大城市的房企相对资金实力强，所以从推行的角度看，全国一二线城市可以考虑优先试点，或者针对部分高价地适当增加此类预售的概念。

“高周转”惹的祸？

为何此时取消商品房预售制度的声音又开始“重现江湖”？

近几年，“山河日下”的商品房质量和购房者的维权运动频繁登头条，而2018年夏天接二连三事故不断的碧桂园更是将这一矛盾进一步激化。

严跃进告诉市界（ID：newsseeker），“此类房屋背后的‘劣根性’很多”。比如，开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理了以后，对于房屋项目的开工等就不上心，房屋质量也难以得到把控。更为关键的是，实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度的管控也缺乏非常有效的内容。

不难发现，在商品房质量下滑的背后，是房企大举“高周转”旗帜。碧桂园是当前房企“高周转”模式的代表。市界（ID：newsseeker）从碧桂园前员工处获取的一份内部文件，对456高周转模式做了详细解读。“456”指的是4个月内开盘、5.5个月资金回正、6个月资金回笼再周转。内部资料提到，“只要能做到456高周转，及做到100块优质土地排队待投资，几何增长的规模杠杠效应和利润倍增机制将不断持续下去”。

而商品房预售制度给房企的“高周转”的资金回笼提供了绝佳的孕育土壤。这也意味着，一旦商品房预售制度取消，房企的高周转模式将无法照常运转。

严跃进告诉市界(ID:newsseeker)，从企业的运作情况看，势必需要高周转。否则慢悠悠的开发模式，资金压力会很大，因为没有预售的概念后，企业资金回笼的周期是拉长的。

另一位房地产业内人士同样向市界(ID:newsseeker)表示，“如果（取消商品房预售制度）实施，房企就只能走均衡和利润型项目。因为去化慢了，高周转会消失，快速扩张的企业将没有好日子过。”

资金链雪上加霜

一旦取消商品房预售制度正式“落地”，受到影响的不光只有房企的高周转模式，还有本来就并不轻松的资金链。

中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿元，同比减少83.8%。在金融去杠杆叠加监管趋严的大背景下，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道，大门正在逐渐关闭，门槛也越抬越高。

此外，Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分点，直逼80%的负债率红线，更是创下13年以来的最高纪录。

市界(ID:newsseeker)梳理发现，已经披露半年报的房企中，61家房企资产负债率超过80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太阳城集团甚至出现了资不抵债的情况，资产负债率高达172.33%。

“现房销售的模式下，房企销售应该有更严格的财务约束。”严跃进向市界（ID：newsseeker）举例，在过去来说，对于类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证。资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，所以从这个角度看，此类房屋建造的资金考核压力就很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。

有媒体报道，截至今年上半年，中国地产公司投入地产开发的7.9万亿元中，近1/3是购房者的买房定金和预付款。

也就是说，商品房预售制度的取缔，意味着着1/3开发款不翼而飞。那么如此巨大的缺口，房企将拿什么来补？

推高房价？

而取消商品房预售制度对购房者会有什么影响呢？

市界（ID：newsseeker）采访的一名房地产业内人士认为，对老百姓来说，这一方面提高了楼盘的品质和住房保障；另一方面，在短期内改变楼市供应生态，垄断后所带来的价格涨幅也是无法预测的。

一位地产圈业内人士对市界（ID：newsseeker）表示，以国家的政策看，去年底到今年，初期阶段的拿地配资业务越来越难做，大部分资方已经不做拿地配资业务了，不少资方更是将准入资格缩小到了百强地产。

而取消商品房预售制度一政策如果出台，对中小房企来说无疑是最重的一击。他强调，地产行业将为国内为数不多的几百家地产商所垄断，对老百姓来说，这一方面提高了楼盘的品质和住房保障，但是另一方面，垄断后所带来的价格涨幅也是无法预测的。

开发商开发楼盘，从开始阶段的野蛮生长已经进阶到了全资本运作时代。上述人士表示，从国家层面说，损失不大，地价还是那个地价，只不过对买地的开发商资格做了限制，而且能够一定程度上降低房地产的活跃度。

严跃进则对市界（ID：newsseeker）表示，制度本身并不带来房价的上涨或下跌，但是更容易给不同产品进行定价。

他强调，类似销售模式，会使得“讨价还价”的模式形成，“一分钱一分货”，定价机制更加透明。比如说房屋质量不好，购房者不像过去预售那样，认购比较被动，现在对于一些定价偏高的项目，可以拒绝认购，这样价格也容易下跌。而好的项目，可能在意向认购的挑选中，也会逐渐提高价格，但还是吻合基本的定价规律的。