又一家千亿级房企宣布要转型。

华润置地7月18日发布了企业的新战略——围绕综合开发、城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等五大业务，全面转型城市综合投资开发运营商。

这并非个例，大中型房企纷纷在谋求转型，这种转型大多不是要真正抛弃房地产，而是不只做单一业务，在保持地产的基础上进行多元化布局。有些房企会借助地产作为流量入口进行相关多元化，比如万科围绕地产加码的物流、长租、商业等业务。有些房企也会走完全跨界的道路，比如恒大67亿元投资FF汽车，成为大股东。房企们的商业模式变得越来越复杂。

声称要做中国“产业之王”

2017年华润置地销售额为1520亿，在第三方研究机构克而瑞发布的榜单上排第十名。

其实对于华润来说，综合开发、城市建设运营以及城市更新已经是经营了很久的业务。截至2017年底，华润置地开发业务进入59个城市，超180个项目，土储可建面接近4900万平米，75%集中在一二线。

地产开发业务是房企的基本盘，即使是宣布要转型，也不可能真的抛弃房地产业务。

作为旧改出身的华润置地，在城市更新领域早已积累了大量资源，仅在华南区域已获得约90个城市更新项目。而在城市建设运营方面，华润其实是十年前就开始参与深圳的建设运营，目前中标项目约52个，投资额超过450亿。华润置地作为“后海片区总运营商”，将对深圳后海2.26平方公里进行综合运营。

产业平台和创新业务是华润新加码的方向。在今年4月的时候，华润置地称要做中国的“产业之王”，进军智能、健康、空港航城、文旅、时尚、田园综合体等六大产业。此外，华润还想通过创新业务来进行创业孵化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉AI财经社，华润集团本身有很多产业优势和人才优势，这方面华润置地是可以积极导入的。而对于当前房地产转型的匹配度来说，大健康、文旅等产业本身是可以和地产业务做结合的。对于智能等业务，则和其对于新技术的导入能力有关。从这几个角度看，华润本身凭借其资金实力和转型迫切程度，都会在此类新领域发力。

郁亮称万科十年后可能不是地产公司

华润不是最近唯一一家说要转型的。就在前不久，曾经的行业标杆万科突然宣布要“抛弃房地产”，在市场上激起很大的浪花。

在6月29日的万科股东大会上，万科现任董事局主席郁亮表示：“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”

对于转型具体要走到哪一步，他说无法回答十年后物流，商业等的占比，但清晰的是万科未来是美好生活的服务商。2014年，郁亮提出万科要转型为“城市配套服务商”的发展战略，如今已被“美好生活的服务商”替代。

虽然此后万科多次解释没有抛弃房地产，住宅依旧是万科业绩的最好保障。但万科明显早已不是一家单纯的房地产企业，在多元化转型的路上它已经走了很远，甚至偶尔被市场批评“过度多元化”。

在2014年万科宣布转型后，万科开始四处出手。2015年万科成立了万科物流发展有限公司，布局物流地产领域；2016年万科收购印力商业集团96.55%的股权，大规模进军商业地产领域；2017年参与投资苏州华人文化投资中心，进入文化娱乐产业。

多元化究竟能给万科不同的板块之间带来怎样的化学作用尚需时间检验，但在地产领域，万科在2017年第一次失去了在住宅地产主业的销售冠军位置。

根据克而瑞地产发布的研究报告显示，2017年，碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿元，超过了万科的5239亿元，位居第三位的恒大也仅与万科存在100亿的差距。但万科也没有急着要扭转局面，转型依旧是郁亮口中的热词，甚至在股东会上说出了那番让市场震惊的话。

恒大多元化屡败屡战

而最近入股高科技造车产业的恒大，在此前已经有过几次多元化失败的经历。

2013年，恒大高调宣布多元化进入快消领域，但是营业三年，却始终是企业的拖累。以恒大冰泉这款产品来说，2014年营业收入不足十亿，一年净利润亏损28.4亿。

除此之外，恒大还做过金融保险，健康产业，音乐，足球等，但都无法实现盈利。

到2016年9月，恒大终于宣布将出售旗下粮油、乳制品及矿泉水非主营业务，总代价约为27亿元人民币。关于出售的原因，中国恒大称，为了未来更专注于地产业务。

但恒大并没有如公告所说的那样专注于地产业务，而是选择了再次出手，跨界造车。

行业焦虑

除了这三家房企巨头外，融创也曾进军大文娱，投资乐视；碧桂园也在进军新农业……为何这些企业都不愿只专注于房产领域，一定要谋求转型？

房企竞争的一个特点是大举拿地，拼规模，这意味着企业需要大量的资金来作为支撑。因此几乎每家房企都背负着高昂的负债，2017年的销售冠军碧桂园更是背负9000亿的巨额负债，相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍，负债率高达88.89%。

只有规模扩张成为大型企业，才能拥有更多话语权，在融资发债等环节更顺利的获得资金，这进一步刺激企业去拿地拼规模，成为一个循环。

在楼价上涨的同时，地价也随之增长。此外，房产行业受政策影响比较大，限额限购是家常便饭。在“房住不炒”的大背景下，企业融资愈发艰难，不仅有限贷政策还有限价、停止住房抵押贷款这样的政策来限制房企的资金来源。融资成本成本越来越高，企业的毛利率也随之下降。

在监管收紧之后，地产债在债券市场上也不再受欢迎。而在几年前，地产债在市场上还大受追捧，发债是房企们最大，成本最低的资金来源。上市公司的股价也没有好消息，即使很多房企去年的销售额有所进步，房企的股价在近年以来已经经历多次大跌，不少房企纷纷选择回购自家股票来保持股价稳定。

在一二线城市进入存量房时代后，很多房企开始进攻三四线城市。不久前，国开行分支行暂停棚改项目审批的消息让很多房企感到雪上加霜，地产板块又大跌。

高负债运营的房企们每天都要面对着巨额的债务，并且时间越久，利息也就越高。在融资困难的背景下，企业的资金链也很紧张，随时可能有债务逾期。在这种情况下，焦虑的房企们开始纷纷选择使用高周转来回流现金，比如巨额债务压顶的碧桂园。但碧桂园在高周转的同时，始终面临着低质量的质疑，近期更是伴随着各种维权，工程坍塌的新闻。

因此，无论房企规模大小，都面对着高负债、融资难、利润率低，以及监管带来的不确定性。这是行业内共同的焦虑。

城市升级也使住户和地方政府对地产有了新的需求。对住户来说，消费升级使他们更关注房子和相应的配套设施，比如社区医疗等。对于政府来说，希望企业能打造更多的产业平台，活化城市功能。华润置地在产业平台上发力也与此有关。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对AI财经社表示，去房地产化，其实不是说不做房地产，而是说要降低比例，同时要改变相关商业模式。尤其是地产高速增长的时代过去，接下来实际上还是需要有各类新的创新，这都需要房企主动调整方向和投资节奏，进而寻找更好的投资机会。

很多房企积极打造做运营商的概念，本身也是对此类新业务进行的新思考。多少也是为了对冲传统拿地等方面的压力，走轻资产运作的模式。

对于万科的再度“去地产”，他认为是因为万科有实力和原始积累，而对于其他企业来说，地产销售依然是维系现金流较好的手段。所以可以认为万科带头形成了一个方向，但是别的企业在转型方面还是需要谨慎，乐观看待房地产市场的机会，尤其是住宅市场的机会依然是需要的。