十年一个周期。2008年，大洋彼岸的金融海啸呼啸而来，国人还在畅想“股市飙上10000点”时，牛市变熊市；楼市坠入极寒，王石提出“拐点论”，消费者砸盘，房企融资受限，大佬们身价大幅缩水。这一切，与当前楼市发生的十分相似。

作者/熊颖

编辑/邢昀

一眨眼，岁月又逢“8”。

2018年，上证指数一度跌破2500；又遇房地产寒冬，房企大佬万科也“坐不住”，喊出“活下去”的口号；“金九银十”不在，被砸盘的换成了碧桂园，土地流拍超800宗；胡润百富榜上，孙宏斌、许家印、杨惠妍、王健林们财富严重缩水……

逢8之年大事多。十年前的那个“2008”，北京奥运成功举办，聚焦全世界目光；同时，南方雪灾，汶川地震，“三聚氰胺”事件，给国人带来了不可磨灭的伤痛。

北京奥运结束的21天后，美国四大投行之一雷曼兄弟宣布申请破产，大洋彼岸的金融海啸呼啸而来。国人还在畅想“股市飙上10000点”时，牛市变熊市，喜欢听崔健唱《一无所有》的青年人开始恐慌真的一无所有；楼市坠入极寒，王石提出“拐点论”，人们担心“楼市会不会崩盘”，砸盘者犹如雨后春笋。

十年一个周期，历史总有相似之处，而十年前的那个楼市寒冬你还记得多少？

01

楼市现拐点

“我承认楼市确实出现拐点。”

2007年底，时任万科董事会主席王石的一句话砸向中国房地产，“坐实”了楼市的彻骨寒冬。随后，王石更是建议，“青年人在40岁之前没有必要急着买房”。

王石喊话的背景在于，万科刚刚在北上广深等8座城市进行高调降价，比最高点下调了5%-30%不等。

房企大佬万科的这一做法让同行怨声载道。SOHO董事长潘石屹认为，万科是在借市场调整之机，利用自己的影响力“清理门户”。

不管是自救，还是一场自导自演的阴谋，王石的主动出击无疑在房地产圈掀起了一波不小的风浪。

2008年的楼市确实不好过。当年1月，北上广深商品房成交量明显下滑。同一时间，全国最大地产中介公司创辉租售在珠三角7个主要城市的460家门店先后关门，中介倒闭潮席卷全国。

活着总比死了强，哪怕“如履薄冰”。有媒体援引曾经的世联行员工回忆，“2008年，世联行做过一次节支增效，甚至要求刚入职的员工自己办理信用卡，用来提前垫付出差成本。”资金链紧张程度可见一斑。

2008年，由万科发起的降价效应开始陆续在一二线城市快速发酵。春季购房特惠行动、奥运圆梦行动、青年置业计划、零风险计划……..一个接一个的楼盘活动花样不断。

就像2284点跌破、2245点跌破、2200点跌破，在国际金融危机影响下没有尽头的中国股市一样，2008年的中国楼市同样经历着3%、10%甚至35%的房价“大跳水”。

2007年北大兼职教授徐滇庆还在打赌深圳房价一路看涨，一年后楼市拐点成定局，徐滇庆愿赌服输，2008年7月在《南方都市报》刊登了24cm×17cm竖半版的道歉广告。

02

“砸盘”的买房者

2008年，A股经历了猛烈的过山车，从2007年10月的最高峰6124点“一泻千里”，最低至1664点。

大洋彼岸，次贷危机爆发后华尔街巨变。美银收购美林；雷曼兄弟破产；保险巨头美国国际集团向美联储寻求400亿美元的融资支持。一个个爆炸性事件让“美国金融危机”看不到尽头。

《北京商报》曾用整个版面来回顾A股那一年，报道里记录了这样一个故事：股民暴先生正在经历中国股市最好和最坏的时代。期间，暴先生6万变8万，随后又在新投入3万“抄底”后“竹篮打水一场空”，账面财富仅剩1.7万元。

暴先生应该庆幸的是，自己炒的是股而不是房。不然“砸盘”的大军中，很有可能又多了一名“战士”。

一位炒房客的描述被南方周末记录下来，“某天一早一觉醒来，发现平时熙熙攘攘的交易大厅没人了，我立即感觉坏事了。马上联系下家，可惜再没人愿意接盘了”。仅仅一年时间，炒房客从富翁变“负翁”，这一负面情绪也在随后的暴跌中爆发出来。

2008年9月3日-14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4处楼盘的剩余436套房源进行打折促销，“金九银十价格战”打响。

活动推出后不久，上百位购房者手举退房横幅“占领”万科杭州的办公区域、楼盘现场，情形严重的甚至导致有楼盘不得不提前结束当日销售，关门“封盘”。

杭州的“砸盘”事件并非个例，这一自发性组织活动同样还出现在北京、上海、武汉、宁波、厦门、南京等城市的多处楼盘。

买房10天损失近15万的涂女士一气之下将开发商方恒置业告上法庭，要求赔偿买房差价。方恒置业却辩称，“买房就像投资股票，有风险。降价是市场行为，现在降价了，你让我补退给你钱，那如果房子涨价了是不是你该退给我钱呢。”

03

房企求生

拐点的楼市，房企自然不好过。

2008年3月20日，恒大宣布中止上市计划，成为2008年中国房地产界最具标志性的事件之一，许家印成为新首富的猜想也硬生生被延后了好几年。

巧的是，同一天时间，中国证监会发行部公开表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。

5天后，潘石屹抛出“金句”，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。

随后“出炉”的《2008中国房地产行业资金报告》也证实了这一说法。2008年本来有40家房企要上市，预计融资200亿美元。但截至当年9月，仅有一家企业上市成功，融资金额仅为1.8亿美元。

不过能不能成功上市此时已经变得不那么重要，如何活下去才是房企的首要课题。

2008年8月，在香港举行的中报发布会上，时任万科董事会主席王石表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算”。

这一“最坏打算”指的是，万科将进一步下调房价，增加小户型比例，减少开工面积、减缓竣工速度和控制拿地面积。

现实的走向显然比王石预想的要更加悲观。万科中报发布会上提及的“减少165万平方米开工面积”在两个月后的三季报中再度调整，“再调减开工面积约110万平方米”。

房企“老大”尚且“勒紧裤腰带”节衣缩食，其他房企的日子还会好吗？

04

“无处安放”的土地

从炙夏到严冬，楼市的剧变将房企打了个措手不及。

2007年，房地产还沉浸在一片看涨的全民狂欢。房价节节高升，房企拿地绝不手软，41亿、44亿、72亿、92亿，各大“地王”“欲与天公试比高”。

万科在2007年的年报中如是描述这场“盛宴”，住宅企业对未来房价预期过高，导致土地市场出现抢购，土地价格大幅度上涨，部分项目甚至出现了“面粉比面包贵”的不正常情况。

这一年时间，保利地产的土储面积由823万平方米增长至1579万平方米，翻了将近一番。而就像碧桂园董事会主席杨国强说的那样，“上市后的碧桂园就像一只没有了脚的小鸟，只能拼命地往前飞”。自2007年4月赴港上市以来，碧桂园不断买买买，一年土储面积增长了近2500万平方米。

▵碧桂园集团董事局主席杨国强

到了2008年，楼市变天。

据不完全统计，2008年上半年全国一线城市有超过40块土地流拍。而到了9月份，流拍、流标或未成交土地激增至120块。

没钱，成了2008年的房企主旋律。不光地卖不动了，就连2007年拍下的土地也有不少被迫退回。曾经拍下地王有多么的风光无限，退回就有多令人唏嘘。

2008年3月初，融信地产抛出7000万土地出让金，将上一年拿下的“福州地王”退还；当年6月，上海志成赔偿1.1亿元定金退掉“普陀地王”；两个月后，苏宁为了放弃南京东路163地块足足“割肉”4.4亿元。

不过，退地损失的只能算小钱，房企大佬在2008胡润百富榜上的全面下滑，才一针见血的揭露了2008年房企日子有多么难熬。

《北京晨报》的一则新闻中指出，2008年，拥有上市公司的地产富豪，财富平均缩水60%，非上市的房地产富豪，也缩水了30%。

2008年财富减少最多的十大企业家中，房地产开发商占了9位。而最为典型的是，2007年富豪榜首位的杨惠妍，她的财富在过去一年里缩水近75%，由1300亿元骤减到330的亿元。

而在内外叠加的严峻形势下，最终一系列宽松政策、救市计划，让楼市重新回温。

十年周期中，很多场景在重复上演，调控、降价、流拍、砸盘、裁员。不同的是，2008年北京房价平均1万元出头，2018年北京均价维持在6万元左右。

经历了一段狂飙突进的沸腾岁月，楼市沉珂隐疾深入经济骨髓，当前“房住不炒”的政策基调未变，这一波的楼市调整最终会走向何方？