翻开中国房地产并不久远的历史，每一次都写着：要钱！要钱！要钱！

财经天下周刊（ID：cjtxzk）

文｜青城

编辑｜梁夜

6月24日，周日，央行降准的消息刷屏，特别是房地产从业人士的朋友圈：7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金利率0.5个百分点。这是今年以来央行的第三次定向降准、第4次使用货币工具。

一言以蔽之——大概7000多亿元人民币的流动性，如滔滔江水，倾泻而下。

这会滋润哪些焦渴的心？

先来算一笔稍微复杂一点的账：央行降准带来的7000亿元流动性，两大流向，5000亿元会流向“国有大行”，2000亿元会流向城商行、农商行、邮储银行等。

其中，国有大行的5000亿元被定向到债转股，且明确要有台账。像老百姓过日子记账一样，买什么花了多少钱，什么时候花的，都要明明白白。那么问题就来了，有没有人敢做假台账？这可不是两口子过日子老婆揪你的耳朵，而是警察叔叔敲你家房门。

不过，还是有一条口子留了出来：央行并未明确禁止房地产行业的债转股，这也意味着，可以向房地产行业输血。可各位房地产老板不要高兴得太早，监管层的精英们难道不会想到这问题？

监管的要求是不能把贷款给那些固定收益的项目。固定收益是什么？就是债。对于房地产行业来说，所谓的股权投资，说白了，绝大部分都是债，或者说明股实债。道理很简单，房地产行业的收益就放在那里，哪个老板真愿意挥刀割肉出让股权？

所以，这国有大行的5000亿元，会不会给房地产行业输血？答案是，会。可是能输多少？答案是，基本上很难。不过，有总比没有强。

再来说2000亿元给城商行、农商行、邮储银行等的流动性。相较国有大行的5000亿元而言，对房地产行业来说，这2000亿元的想象空间更大。

对于这2000亿元流动性的使用，央行的附带条件是定向给小微企业，并且纳入宏观审慎监管框架。不得不说，央行的初衷是好的，可对于这些城商行、农商行和邮储银行所在地而言，好项目、好企业的比例，一般而言比例会小很多，这决定了2000亿元的流向渠道有限。同时，这些三、四、五线城市，楼市的盘子较小，很容易有契合空间。

综合看下来，这7000亿元的流动性，对于房地产行业来讲，还是有相当想象空间的。

有和没有，是性质问题。多和寡，是程度问题。更何况，在目前，对于众多融资渠道被严实堵死的房地产行业来说，要什么自行车？

以史为鉴，可知兴替。翻开中国房地产并不久远的历史，歪歪斜斜地，每一次都写着：要钱！要钱！要钱！可谓字字铿锵。

2008年、2011年和2015年，央行三次降准，降准之后，房地产行业翻身时间在一年之上，恢复明显。换句话说，一颗药丸下去，本来要完的节奏，变成了硬挺，起码能挺到明年上半年。

如果你知道房地产企业对资金的饥渴程度，那这次降准带来的流动性，简直是续命的圣水。

6月中旬，以高端别墅著称的某地产30强，给内部员工发了一个超大“福利”。内容大概如此：集团拟进行新一期福利集资，正常如下：1、金额要求：100万元起，增加额须为50的倍数，比如150、200、250……且汇款人必须为员工本人；2、期限：7月1日起算7个月到期，强制前三个月后提前一个月申请支取。6月30日前打款的，按收到款项的次日开始计息……

请注意，前方高能，重点来了——3、年化利率：100—300万元为18%，300万元及以上20%。每三个月付息一次。

这哪是集资啊，这分明是直接给员工发钱啊！今年“感动中国”评选，这家公司的员工，一定要给你们的老板投一票。

窥一斑而见全豹。这家企业的“福利”集资，只是地产全行业“钱紧”的极端代表之一。

事实上，自去年以来，房地产行业融资渠道日益狭窄，至今年五月以来，市场上频传多家房企发债中止，甚至不乏知名房企。

据公开报道，5月24日，重庆龙湖企业拓展的一笔80亿元公募显示为“中止”，随后公司修改了申报材料，重走流程，拟募集的金额从80亿元调整为50亿元；5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁50亿元私募债戛然中止；三天之后，碧桂园2016年拟发行的200亿元公司债在几经反复之后，再度中止；5月29日，富力非公开发行2018年住房租赁专项公司债券也遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿元。

更要命的是紧张情绪开始蔓延。有报道称，排名50开外的房地产企业已经不在大型银行开发贷的名单之中，部分银行甚至将合作范围缩小到20强房企。

抛开房企发债接连遭遇“中止”的技术原因，一个不可回避的事实是：那些高负债、高杠杆的房企的日子，真的不好过了。

日子不好过，可终归还是要过。

至于过法，各家房企拿出的手段各异，可万变不离其宗——高周转，依然是终极利器。

所谓高周转，通俗解释就是房地产企业拿地后，从设计、报建、平整、运营，再到施工、开盘、网签等程序高速完成，尽一切可能缩短项目周期，进而加快资金周转。

众所周知，碧桂园是房地产高周转模式的代表和典范。这家高周转宗师最近的表现，可谓不遗余力，做到极致。

今年4月上旬，碧桂园连续下发三份文件力促高周转速度，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”文件显示，“设计院接到营销户型配置及设计要求后，当天内通宵出图”。

设计员如何通宵出图？据媒体报道，杨国强自认为经得起测算，一幅广泛流传的杨国强内部指示截图显示，一个优秀的规划设计师年薪为36万元每年，每月3万元，10天1万。如果下午下班后接到设计要求，找5人通宵做出来，连续两天假补休，也是5人×2天=1人10天，即付出一万元的设计工资而已。

坊间戏言：按此逻辑，500个女人同时怀孕，就可以在一天内把孩子生出来了。这样的要求无疑是以牺牲设计员的健康为代价，因此遭到设计员的强烈反弹。

不过，换个角度，相信碧桂园的高层们不会不明白人不是机器，不能以简单的算术题来衡量人的血肉之躯。可这种方法以内部文件的形式被爆出来，也可推断高周转也让碧桂园本身不堪重负。

其实，不管是碧桂园的通宵出图，还是中梁地产的“要么交业绩，要么交尸体”，还是以部分房企为代表的发文取消休息日，房地产企业的如此种种，本质都是让钱滚动得更快，让每一分钱的价值都被榨干吃净，新钱还旧债，这边刚割下稻子，那边就等米下锅了，根本不能停下来，也停不下来。

对于资金的渴求，至少很长一段时间内，房地产企业的态度就是：别停，我要。