金九银十早已消失

如同“双11”是电商和网民的庆典一样，在中国房地产行业，“金九银十”曾经也是开发商和购房者的盛宴。而今，这份狂欢已经三年没有在京城出现。

消费者早已失去此前高涨的抢房热情。这种情绪传导到打印店小哥那，“隔壁就是中介公司，最近很少接到打印购房合同的单子，看来这传统的‘金九’旺季不是很旺呢。”

据诸葛找房数据研究中心统计，今年国庆期间，北京房地产市场仍旧低迷。新建商品住宅网签量仅为190套，创下了自2014年开始至今，国庆期间的历史新低。数据显示，2014年~2018年，北京新建商品住宅在国庆期间的网签量分别为538、442、216、222、235套。二手住宅的网签数量也同比减少了3套，处于历史相对较低水平。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

实际上，市场这种低迷的状态从8、9月份便开始持续。9月17日，国家统计局数据显示，1~8月份，全国商品房销售面积同比下降0.6%，降幅缩小0.7个百分点。楼市下行，房企低落。据贝壳研究院统计，1~8月份，房地产开发企业资金来源同比增速再下降。加快推盘、以价换量成为企业快速回笼资金的主要方式。

替代“金九银十”的，是更加密集的房企打折促销活动。

8月底，恒大率先打响了降价促销的第一枪，在全国展开打折促销活动。最低6折的优惠，触动了市场神经。

紧接着，金地北京推出“30天红盘行动”，最高优惠达到450万元。国庆黄金周期间，北京首创天悦西山，更是给每位推荐客户并成功签约的中间人赠送一辆沃尔沃XC90。

不过，相比于新房，二手房的降价力度更是彪悍。链家的房源成交页面显示，中粮瑞府一套470.83平米的别墅，挂牌价格4600万元，今年7月，以3932万元成交，价格下降了668万元。

在2017年房价高位时，王强曾以400万元购入一套位于回龙观的“老破小”房子，现在房价跌了将近100万元。“我也不敢卖，这两年有了孩子以后，发现房子不够住了，又在附近租了100多平米的房，把这套小的给租出去了。”

图/视觉中国

大势之下，购房者的观望情绪越来越浓。

王强的朋友小薇在外企上班，经常往返于北京和香港两地，此前一直租住在公司提供的公寓，直到她打算生孩子时，才意识到该买房了。“这半年总是失眠，生活真是hard模式。”每次睡不着觉，小薇都要问自己：“我为什么要来？”以前是没购房资质，不能买房；现在是有了资质，不知道是否到了买房好时机。房地产市场从来都是“买涨不买跌”，小薇担心自己被割韭菜。她越来越焦虑。

然而这种情绪在二次进京的方明身上并未见到。他笃定房价不会猛涨猛跌，相信自己应该有时间找到最合适的房子，真正扎根北京。

“特价房”的优惠陷阱

方明第一次下决心留在北京，是2013年。那一年，他25岁。和所有怀揣梦想走进这座城市的年轻人一样，他也想在这里，闯出属于自己的天地。不过在大城市守梦，实为不易，工资上涨的速度始终赶不上北京房价。很多出生在普通家庭的年轻人，唯一能想到的解忧之法，是一夜暴富。

2017年，在房价涨势最猛时，方明离开北京，回到宁夏老家。然而受限于当地的发展空间，他始终找不到专业特别对口的优质就业机会。就这样，时间又辗转了两年，方明的女儿也长大了，想到孩子未来的教育环境和自己的就业前景，已经过了而立之年的他，决定重返20岁的“造梦基地”。

这次方明握着“入场券”而来。亦庄经济开发区的一家知名制造企业向他抛出橄榄枝，不仅给他办理了北京集体户口，还提供免费食宿。方明和妻子商议，自己先去北京探路，一年后，妻子再带着女儿到北京一家团圆。只要等他在北京买完房，就可以把户口从公司迁走，成为一个真正的新“北京人”。

九月中旬，方明看了一套某楼盘的限竞房，该项目已经处在尾盘清售期，售楼员给他推荐了总价420万元的特价房，并且喊出“中秋节期间，只要现场直接签约，可以按照总房款的20%缴纳首付，剩余的20%首付，可做分期”。不过方明说，这些低价房大多是朝向、楼层和采光不好的房子。

一位北京资深地产营销人表示，目前北京很多新房项目的促销，都是以“特价房”的形式存在，开发商会挑出几套可以优惠的房源，但其他房子的价格几乎没有变化，“这是一种价格调整策略，现在北京基本都是限竞房，政府已经给规定了房价，开发商拿到的利润非常有限，已经没有多少空间往下降了。”

方明来看房的那天，娟子选定了一套上述楼盘的非特价房。在交了5万元的定金后，总房款优惠了7万元。其实自从决定了买房，娟子已经前前后后跑了亦庄的七八个新楼盘。在她看来，很多项目的优惠力度都差不多，“谁家优惠最大，反而说明这个房子有问题，好楼层都不愁卖。”

图/田晏林

一位熟悉北京楼盘的地产销售人员称，好地段，好品质的房子不需要做优惠，甚至也不需要赶着中秋节和国庆假期做促销。“你看华润橡树澜湾，今年三月底一期开盘，500多套房当天抢完，六月份开了二期，600多套也是很快售罄。”

据上述人士称，通常一个新项目开盘时，开发商都会允许首付款宽限一个月左右，但华润橡树澜湾要求首付款7天内必须先交20%，最迟也要在15天内交完全部的40%。“没优惠，没商量，也没任何宣传，很多华润的老业主和公司员工就把1000多套房源清了。”

噱头大于实际降幅

综合媒体报道和市场调研，AI财经社观察到，在新房市场，降价力度特别大的楼盘，通常有两个特点：一是户型和楼层不佳的房源，二是区位远、面积大、总价高的别墅类产品。

据《经济观察报》消息，北京门头沟电建金地华宸项目，在售有250平方米和243平方米两种户型，250平方米户型原价是1750万元左右，折后价是1460万元，直降290万元。

房产经纪人老王说，为了加快销售速度，开发商一般都会给中介设置带看奖励。而今年，这样的情况更多了。“每带看一组客户，只要客户在项目驻场超过30分钟，开发商就会奖励中介100~200元。如果客户认购，还会再赠小礼物。”

不过，做房产中介十几年的老王，并不看重这些蝇头小利。对他而言，即便有些项目的返点能高达3%~4%，但房子好卖才是正经事。“如果楼盘在门头沟、密云，去一趟就很费劲，哪有这么多客户愿意跑这么远的地方来买房？”老王无奈地说。

在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来，大部分房企的降价促销都是在搞噱头，主要目的是比谁先抓住客户的注意力。北京首创天悦西山的售楼员坦言，像国庆期间推出的“买房赠车”这种电商活动，看上去打折力度大了，实则抬高了总房价，根本没有比从开发商处直接购买来得便宜。

图/视觉中国

一位熟悉房企销售内幕的人士认为，这种促销手段遵循了销售中常见的“高报价、深折扣”策略，所谓的“金九银十”其实是骗外行的伪概念。“房地产成交是长周期的事，从5、6月份的来访，到7、8月份的认购，才会有9、10月份的成交。”不过该人士称，开发商为了尽快回款，解散销售团队，一般在新房首期开盘、九十月份和年底，打折力度最强。

比如8月24日，位于通州的万科东望首期开盘，按照官方公布的优惠政策，首期选房客户，开盘可享受1%的优惠，如果8月完成签约还能再优惠1%。此外，二套客户开盘18日内签约合同，并在合同签约当天付足首付，可以再优惠1%。也就是说，按照限售均价51585元/㎡计算，一套90㎡的主力户型，总房款在464万元左右。如果客户开盘18日内全款交付，并签署商品房买卖合同，可以节省9万多元。

据媒体报道，万科开盘当天卖了20个亿，去化率达到90%。万科东望的销售人员介绍，目前只有几套清退的房源，其余均已售出。

但长期跟踪北京楼市的观察者认为，成交结果的鲜热，并不代表客户的狂热。“这是冷静的客户，做出的冷静选择。这两年经过楼市的起伏，消费者都理性多了，大家已经不再盲目，而是很冷静地选出了合适自己的房子。”

在国仕英看来，现在北京的很多限竞房区位不佳，为了跑赢对手，房企在降价促销的背后，还为自己留了另一条发财路。

受限价影响，开发商要尽量减少成本。在走访中，AI财经社发现，目前很多入市的限竞房都不再宣扬精装修，而是以毛坯交付，后期会给购房者提供多种装修套餐，购房者可以选择自己装修，也可以交给开发商完成。“之前我的客户看了一个样板间，觉得智能厨房做得特别好，以为是自带的，后来被告知，如果想做成这样，需要另加钱。”一位售楼员表示。

娟子认为，羊毛出在羊身上，毛坯交付最好了。“开发商说3000元/平米的标准，实际根本达不到，还不如我自己装呢。”

北京房价真的降了么？

2009年，娟子在南三环买下了自己在北京的第一套房子，虽然是面积不足60㎡的“老破小”，但对于北漂多年的她，却是极大的心理慰藉。“当时房价才一万块出头，亦庄每平米也不过六七千元。”2017年，娟子在南三环的那套小房子最高标价到了450万元，然而在今年上半年，却以350万元成交。

在链家官网上，同样是北京兴隆家园的两室一厅 ，面积都是100.48平米，同样都是满五唯一、朝南的户型，一个在7月24日，以606万元的价格成交，另一个在8月14日，以582万元成交。

时间仅仅相差20天，价格就少了24万元，平均每天降价1万多元的节奏，中介老王虽感意外，但又觉得合情理。“以前平均带看20多次就能成交，现在从看房到签约，经纪人平均要带看40-50次，才有可能成交一单。客户的选择多了，看房周期也长了。”

北京二手房市场的下跌，让人们笃定地认为房价已然下降。但据链家提供的二手房数据显示，近三年，虽然在调控期，房价阶段性上下波动，但目前的北京二手房价，相较于2016年8月，略微升高，整体趋稳。

链家2016年8月至2019年8月，二手房成交均价数据

另据诸葛找房近三年的新房数据，今年8月的新房销售价格也高于2016年9月~12月的房价。国仕英分析认为，政策调控的定力很足，楼市平稳将是未来的主基调。“中国的房地产行业对经济发展有重要影响，不会让房价大幅下跌，也不允许大幅上涨，未来的楼市会趋于稳定。”

诸葛找房2016年9月至2019年8月，新房销售价格数据

眼下，方明看中了北京经济技术开发区首个共有产权房项目——亦城亦景家园。该项目包含装修，均价在2.3万元/㎡，面积是87~89㎡，核算下来总房价仅需200万元。虽然买共有产权房意味着他将失去50%的房子产权，而且房屋不能在市场自由交易，但对于纯自住需求的方明来说，相比限竞房，共有产权房的首付和还款压力会小很多。

方明将希望寄托在共有产权房的摇号上。10月下旬，他就要和上千组家庭进行一场，运气大于努力的竞赛。尽管该项目只有1144套房源，但方明的公司在递交材料时，前面已经排了134个单位，竞争压力巨大。

方明虽然担心，但也抱有侥幸。他希望自己能被上天眷顾。他说如果这次摇不上，会考虑明后年再买房。对于北京的楼市，他认为稳字当头，房价暂时不会猛涨，“现在政策还是会持续一段时间，我应该有时间找到最适合自己的房子吧。”