品质代表、优质土储、资金压力、偿债危机，这些褒贬不一的评价拼凑出一个独特的泰禾形象，同样引出的还有外界对这家网红房企的关注。

此前，泰禾集团通过一系列扩张举措，成为“黑马”房企中的典型代表，但高速扩张的反面也意味着存在一定的资金压力。因扩张速度较快，这家房企过去一年中身陷舆论风暴中，资金和负债更成为外界言必提及的问题。

泰禾集团董事长黄其森并不否认发展中的经营困境，他曾坦言，“最困难的时候是在去年底，主要是与泰禾合作的个别小金融机构出现问题，提前抽贷。”但同时他也否认外界的诸多猜疑，“泰禾这几年干得不错，没有大家想象这么惨。”

泰禾集团董事长黄其森

从销售数据来看，泰禾这几年虽然不及此前凶猛，但也一直保持着稳步增长的节奏。据第三方机构克而瑞研究中心数据，2018年，泰禾集团实现流量销售额1303.4亿元，其中权益销售额1095.3亿元，权益占比达84%。

公众对泰禾的质疑不止于此，除了销售额、负债和现金，泰禾的人事管理、企业架构等都是待解的疑问。今年6月份，一向低调的黄其森选择公开露面，对上述谜题悉数尽答，他对泰禾曾经出现的问题并不回避，同时也给出了一系列解决之策。

黄其森对症下药的“疗效”直接体现在泰禾中报里。8月30日晚间，泰禾集团披露中报数据，无论是从销售收入、净利润数据还有颇受关注的现金流和负债方面，泰禾集团均交出了一个不错的成绩。

这个成绩的背后，主要得益于泰禾内外双向管理的加强。今年年初，泰禾制定了一系列贴合市场现状的营销策略，扭转市场信心。与此同时，泰禾内部将考核指标从签约变成回款，加大内部“造血”力度。面向公开市场，泰禾也进行了多次项目端的股权合作，得以快速回笼资金。

目前来看，千亿之后，泰禾的战事已升级，负债已经不是这家闽系企业的最显著标签。泰禾似乎已经渡过最难的时刻，黄其森暂时可以松一口气了。

千亿之后，保住现金流

黄其森最近一次出现在媒体面前，是在今年6月份，他选择在其引以为傲北京的中国院子里，接受全国各地媒体采访。

坦率的黄其森想说的内容有很多。过去一年来，泰禾在经营思路上发生了重大转变，这家闽系房企开始摘掉“高速扩张”的帽子，从追求规模扩张，转而关注销售回款、现金流安全和收入利润的增长。

经营思路的调整迅速反映至企业实际策略上。黄其森将其归纳道，“今年以来，泰禾主动放慢脚步，采取了强有力的几步措施，包括：停止拿地、清退部分项目；加大加快销售回款力度；同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目合作；主动梳理合作的金融机构，与优秀机构建立战略合作伙伴关系。”

一系列优化，让泰禾的经营性现金流得到提升。中报数据显示，泰禾的经营性现金流净额持续增加至202.2亿元，现金利息保障倍数4.19，同比增加314.48%。

进一步来看，泰禾集团的经营性现金流净额之所以大幅增加，主要源于其提升现金回款比重所致。中报显示，2019年上半年，泰禾集团“销售商品、提供劳务收到的现金”达到325.3亿，同比提升72.21%。

企业的经营性现金流净额是一家房企的生存“血脉”，为了优化这一数据，泰禾在今年一季度先于业界，在北京发起名为“1号抢收计划”的活动，快速回笼资金。

此外，泰禾还调整了内部考核机制，着重加强区域考核，并将现金流回款纳入高管的考核指标。黄其森曾表示，“今年我们最看重的现金流回款，把这个任务下达到各个城市公司，每个人奖金以回款来考核。”为了达到这一目标，黄其森在内部制定硬性的KPI指标，规定“今年任务两次完不成就走人”。

通过多种举措，泰禾的经营性现金流净额得到改善，同样得到优化的还有其负债水平。中报显示，上半年，泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28%，至84.6%；净负债率较2018年末大幅下降126.15%，负债水平明显优化。与此同时，其有息负债大幅减少，2018年末是1376.2亿元，2019年中则降至1104亿元。

泰禾方面表示，上半年，泰禾重点优化了债务结构。此前，泰禾与金融机构的合作量达到100多家，很多金融机构均主动上门洽谈合作。但从2018年下半年开始，泰禾仅跟20家左右金融机构形成长期战略合作。

黄其森说道:“调整与金融机构的合作，主要是便于融资管理。实际上泰禾至今未发生一笔违约。”

降低风险的措施中，还包括提升长期借款占比。据泰禾执行副总裁葛勇介绍，泰禾已加大长期贷款占比，未来泰禾整个负债占比当中，长期贷款将越来越高，短期贷款将逐步下降。

AI财经社统计中报数据获悉，泰禾集团今年短期借款为75.54亿，同比大幅下降51.22%；长期借款为582.4亿，同比下滑16.26%。以此统计，长期借款占比为88.5%，而去年同期则为82%。

长期借款占比的提升，让泰禾的资金管控能力加强。近期，穆迪、惠誉国际等知名国际评级机构，均将泰禾的主体评级展望上调为“稳定”。穆迪称，将评级展望调整为稳定，主要基于泰禾集团实施的积极流动性管理方案，穆迪预计，在接下来的12-18个月里，泰禾将继续控制其债务杠杆水平。

在“降杠杆”的考核指标上，泰禾上半年成效显著。

惠誉认为，年内公司管理层采取积极主动的方法来管理其流动性，如通过将一部分地产项目股权转让给世茂地产、提升现金回款能力、以及尽力控制拿地支出等方式，使得公司整体的流动性情况得以改善。

与此同时，惠誉还预计，泰禾将继续去杠杆化，其财务杠杆率（净负债与权益存货货值的比例）在2019年末有望降至72%的水平。

盈利提升，归母净利大增58.74%

在业内，泰禾集团主打高端住宅项目，素有“院子专家”的美誉，直到现在，黄其森说起“院子系列”依然如数家珍，引以为傲。品质带来的附加价值，成为泰禾盈利能力的重要支撑。

中报数据显示，上半年，泰禾实现营业总收入145.06亿元，同比增长14.33%，其中房地产业务实现营业收入138.24亿元，结转面积62.89万平方米，结转均价21981元/平方米，处于行业较高水平。

盈利方面，泰禾集团净利率达到10.79%，同比上升0.08%，基本每股收益1.2543元，同比增加58.8%。在归母净利润方面，上半年泰禾归母净利润15.6亿元，同比上涨58.8%。

泰禾称，归母净利润的增长，一方面得益于上半年公司因开展项目合作，进行了部分项目的股权转让，提前兑现利润，另一方面则是稳定增长的销售收入起到了支撑作用。

今年上半年，惯于独自操盘的泰禾一改“画风”，在项目股权层面引入了一批合作对象。

这个动作，对于泰禾而言并不多见。从行业情况来看，虽然合作开发早已是多数房企熟悉的模式。在地价趋升、调控趋紧的楼市下，合作开发模式让房企获取优质土地的同时分散风险，但项目收益相应也会被分割。

对于泰禾来说，由于早期获取大量的土储，其在土地成本上具有一定价格优势，项目收益风险相应降低。另一方面，由于其核心土储均在一二线，也让项目的溢价空间得到保障。

关键时期，这些位于城市核心地段、价格偏低的土储，提升泰禾的盈利空间。

据AI财经社不完全统计，截至目前，泰禾已经接连出售南昌、杭州、章丘、福州等多个城市项目公司的股权，接盘方大多为福建老乡——世茂，交易总对价已超百亿元。

泰禾表示，选择利好公司发展的合作，分散股权可以加快回笼资金，改善资金状况，加快周转。接下来，泰禾将更包容、更开放，在不影响到全盘的情况下，可能还会尝试输出品牌、小股操盘等。

合作开发的模式，让泰禾的投资收益迅速提升，改善净利润水平。中报显示，2019年上半年，泰禾投资收益实现7.49亿元，而去年这个数据则为1.532亿元，同比提升388.99%。而在整个归母净利润中，7.49亿元的投资收益占比高达48%，为利润增长提供有力支撑。

除了加强股权合作之外，泰禾尤为注重“有利润的回款”，这成为其利润增长的重要途径。

业内知情人士透露，今年上半年以来，黄其森在公司内部会议上反复强调，泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变，要追求“有利润的回款”，实现“有质量的增长”。

另一个体现企业增长质量的指标“净资产规模”方面，泰禾也实现了提升。中报显示，泰禾净资产规模达367.6亿元，环比增长15.3%，归母净资产216.9亿元，环比增长17.5%。

净资产的稳步增长，意味着泰禾的经营持续稳健。面对行业周期波动性，抗风险能力进一步增强。

今年以来，在楼市下行、调控趋紧的行业逻辑下，诸多高歌猛进的房企选择主动降杠杆，“降速”过冬，泰禾集团也不例外。

“回款，合作，增利降负债”，放慢脚步的泰禾变化速度其实并不慢。这些应变之策足以让泰禾安稳度过今年的“寒冬”，等待下一个春天的来临。