房地产凛冬已至，为了让自己活下去，房企们选择“瘦身”御寒。泰禾集团亲手割掉自己种了不到半年的“禾苗”；华夏幸福撤掉400多人的产业小镇……这背后多是过去依靠高杠杆、高周转激进发展留下的“病根”。

撰文 /©熊颖

编辑 /©邢昀

曾一路高歌猛进的房企们，在2018年的寒冬中越来越谨慎。为了让自己“活下去”，它们选择对员工下手，进行一场“瘦身运动”。

泰禾集团亲手割掉自己种了不到半年的“禾苗”；华夏幸福撤掉400多人的产业小镇……无论是裁员，还是调整人事架构，房企的目标都空前一致：精简队伍，节约开支好过冬。

01

泰禾“割韭菜”

“已成事实，割‘韭菜’毫无反抗能力。”

2018届的泰禾“禾苗”李星在被裁员后面临着进退两难的处境：校招参加不了，社招经验不够。

泰禾给管培生取名“禾苗”，寓意其在公司的“浇灌”下能够茁壮成长。现实截然相反，“禾苗”变“韭菜”。李星告诉市界，2018届招收的400名“禾苗”已被裁掉100人。而在校园招聘时，泰禾曾许诺一年保护期。

▵ 泰禾集团

对于大规模裁员的消息，泰禾并不认同。接近泰禾的相关人士向市界表示，“没有（裁员），是我们之前推的千人计划的延续。”

泰禾所说的“千人计划”，在2018年半年报中有所提及，主要面向211、985类重点院校，引进优秀毕业生，为全公司各板块、各条线增加人才储备。

接近泰禾的相关人士解释，之前招人的时候是宽进严出，有些禾苗生并没有达标，所以公司建议转岗，去禾芯生或者别的部门。一共有500多个实习生，只有不到30个人因为不同意转岗选择离开。

“什么宽进严出？”对应这一说法，同样被裁的“禾苗”蒋媛显得有些愤慨。

她告诉市界，泰禾的裁员标准可以划分为两类。一类，第一学历非本科或人力判定绩效为C的，直接裁掉；另一类，工程、成本、投资、人力等条线，第一学历非211、985，绩效达到B及以上，选择裁掉或者转营销岗。随后蒋媛补充，“不是所有的城市公司都会提转岗的。”

在这一次裁员中，泰禾失掉了“民心”。

2008年，泰禾集团董事长黄其森承诺“不裁员、不降薪”。黄其森表示，“在金融危机之下，企业肯定多少都会受到一些影响。但是决不会将风险转嫁至员工，而是要让员工们坚信，企业与员工不离不弃，作为泰禾集团一员是值得骄傲的。”

李星不能理解，为什么同样面对低谷，10年后2018届的“禾苗们”成了被抛弃的棋子，留给他们的只有两个月工资的补偿款。

02

人事动荡背后

其实这并不是泰禾在2018年的第一次裁员。7月就有媒体报道，泰禾开始裁员，裁员总体比例达30%，涉及北京、上海等区域，裁员规模大概在二三百人。

此外，泰禾高层的人员流动同样频繁。自2017年以来，公司董事会秘书洪再春、副总经理成尔骏、CFO罗俊等相继离职，离职高管超过10人。

在泰禾看来，巨大的人事动荡有利于公司人员优化，这是主动的人力整合，而不是被动裁员。泰禾集团相关人士对媒体表示，“准确来说，不是‘裁员’，是‘换员’”。而在“换员计划”背后是泰禾越来越脆弱的资金链。

2017年12月22日，黄其森放下豪言，“当年实现销售1000亿，第二年再翻番至2000亿。”黄其森的一句话也给泰禾定下基调，2018年是加速高周转的一年。

1996年创建的泰禾集团，属于闽系房企中一匹黑马。2013年走出福建市场后开始疯狂拿地、竞标地王，素有“土地收购机”之称。从2016年开始，公司更多通过收购、参股等方式低价获得土地储备。借助高杠杆、高周转模式，泰禾激进扩张，自身也染上了“三高”，“高负债、高杠杆、高担保”。

“高周转就是利润，就是竞争力。”黄其森表示，公司2018年会重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转，旗下项目追求6个月的开盘速度。

鞭策泰禾加速高周转的，一方面是2018年翻倍的业绩压力；另一方面则是泰禾的高杠杆。

按照黄其森的设想，原本泰禾争取在2018年上半年将负债率降低到79%，下半年降低到75%。不过一边高周转一边降负债的计划如同走钢丝。2018上半年泰禾负债总额2017.78亿元，负债率85.67%，第三季度报泰禾负债率也仅降至84.78%。

不光负债高，担保也高。2018年11月，泰禾披露公告，公司实际对外担保余额为885.81亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的549.93%。其中，95.44%都是对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

▵ 黄其森

此外，泰禾还就担保提示风险，截至11月24日，泰禾及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产100%; 对资产负债率超过 70%的单位担保金额超过上市公司最近一期经审计净资产50%。

2017年年底的一句豪言让泰禾股价在一个半月时间从16.56元/股飙升至42.13元/股。狂欢过后，股价一路走低又被打回原形。而2018年的泰禾在资本市场割了一波韭菜后，还割到了自家院子里的“禾苗”。

03

房企“瘦身”成风

这场“瘦身运动”仿佛多米诺骨牌席卷整个房地产圈。

“没有给公司创造价值的业务，将被裁撤，部分区域发展不了的，也将被‘梳理’掉。”2018年10月31日，华夏幸福董事长王文学一声令下后，华夏幸福率先对员工下了手。

据经济观察网报道，同一天时间，华夏幸福重庆事业部宣布撤掉。而同样被裁掉的还有华夏幸福400多人的小镇集团。

华夏幸福11月7日表示，这是内部主动进行的一次整合，公司目前确在梳理调整组织架构，为新业务的开展做战略聚焦的准备。梳理的业务包括环京区域和产业小镇集团。

随后澎湃新闻报道， 11月初旭辉员工相继收到人事部门邮件通知，需要在11月20日前按照公司规定办理完离职手续。

有媒体统计称，合约销售额排名前20的房企中，至少已有7家房企明确提出通过裁员、优化员工结构或是调整岗位、提高考核门槛。

不少地产人士告诉市界，近期周围都有朋友在重新找工作。有人持乐观态度，“到了年底换岗裁员的时间，不过今年情况更加严重”。也有人悲观的发出“高危”“艰难”等感叹。

某房地产服务商董事长向市界表示，“瘦身运动”波及最大的是投资拓展岗。“不用拿地了，用不了这么多人。现在很多房企的投资口都裁了一半，甚至一半以上。”

随后他补充：“特别是碧桂园出来了很多投资口的人。”一位前碧桂园员工也向市界证实了这一说法，碧桂园福建区域的投资“去”了一半。

某房企中层向市界道出了裁员原因，“现在影响比较大的就是前两年杠杆高、发展快的房企。现金流比较吃紧，所以都在想办法开源节流”。

宏观金融去杠杆的风从2017年刮到了2018年，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道收紧，门槛越抬越高；即便降价打折也等不来的“金九银十”让房企们雪上加霜；从“地王”难抢到土地流拍，房企花钱越来越小心谨慎。

“形式比想象的糟糕。”中房商学院研究员邓明政告诉市界，“虽然很多企业没有公开，但降薪、裁员都在悄然进行”，他预计今年年底和明年初会达到极值。

凛冬已至，为了活下去，房企开始对员工下手了。

（应采访对象要求，文中人物李星、蒋媛为化名）