十年“狼人杀”，曾经的四大天王“招保万金”唯万科独存，第一梯队变身“恒碧万”。今天，刀光剑影再现，谁能活，谁又会死？

作者|市界杨凯

编辑|老拿

当郁亮说出“活下去”三个字时，不知万科人是否还记得，十年前那个“大厦将倾”的日子。

2008年9月，杭州万科，一群“刚交了房款，还没收房，房价却瞬间蒸发了20万”的业主聚集于此，连耗4天，两次怒砸万科办公区。万科“退房门”瞬间引爆舆论。

这一年，王石提出“拐点论”，“汶川地震捐款门”让他和万科惨遭口诛笔伐；带头降价引起的“退房门”，令多地喊出“不许降价，远离万科”。一夜间，行业龙头沦为众矢之的、全民公敌。而由万科发起的这场地产圈“狼人杀”，在此后引发一场行业大洗牌：许多玩家彻底消失，新玩家借机入场。

今天，地产圈“狼人杀”风云再起。

此时，“房市入冬”成为地产圈的主旋律：屡屡因高周转碰壁的碧桂园开始减速；一向激进的孙宏斌变得沉稳起来直呼“安全第一”；郁亮“活下去”的口号更让圈子里酝酿已久的悲情色彩达到了顶点。

刚刚发布的2018福布斯中国富豪榜上：许家印从首富的位置上退了下来，杨惠妍、王健林、王文学、孙宏斌等大佬财富全面缩水。上榜的364位地产富豪中，113人财富减少，资产蒸发3127亿元。中国房地产协会会长胡志刚说：“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。

十年前，地产界四大天王是“招保万金”，如今第一梯队是“恒碧万”，唯万科雄风依旧。

十年后，谁能活，谁又会死？

01

万科虚晃一枪：我是“平民”！

第一个发言的万科还是老套路：我是平民，不要杀我。

9月29日的万科南方区域月度例会上。董事会主席郁亮做了上任以来的第一次检讨。他说，集团要做的第一件事就是进行战略检讨，落实到具体业务的操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

会议上，郁亮提到了万科的“事业合伙人制度”；提到了频频被“打脸”的多元化发展战略；也提到了6300亿的回款目标，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”

不过，这些对于万科之外的人而言都无关紧要。所有人的目光都聚焦在背景板上鲜红夺目、甚至有些“血淋淋”的“活下去”三个大字。

“万科都快不行了，我们该怎么办呀？”中小房企玩家们开始犯嘀咕。

表面上，一向高周转、快节奏的万科来了个急刹车。

从业绩看，上半年，万科销售额为3046亿元，超过恒大的3041亿元，虽不及老大“碧桂园”的4124.9亿元，但还说得过去。不过，其10%的增速显得有些难看，碧桂园和恒大同期增速分别为42.8%和24.6%。要知道，2016年和2017年万科同期销售额增速分别达到了69.9%和45.8%。

高负债率是万科的“老大难”问题。上半年，万科负债总额为1.14万亿，资产负债率达84.7%，攀升至上市以来最高位；现金流问题不小，经营活动产生的现金流为-42.55亿元，而去年同期是218.5亿元。

种种迹象都表明，万科“很危险”。

不过，瘦死的骆驼比马大。无论如何，万科的总土地储货值仍然有15830亿元，高居第5，且手上还握着1500亿现金。

显然，万科“不可能死”，而“活下去”或许只是万科为“搅局”向外界释放的信号。

为配合“活下去”这场“戏”，万科早早打响了“金九银十”打折降价潮的“第一枪”。9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110㎡的联排别墅，原价500万元，现价278万元。6折甩卖的别墅很快被一抢而空。

▵“万科白鹭郡”别墅

受万科这场“苦肉计”影响，早前便推出促销活动的恒大继续跟进，碧桂园也加入其中，国庆期间的折扣力度惊人。不过此番降价非但没有让消费者拍手称快，反而惹得刚刚买房的业主聚集起来，把碧桂园的售楼处砸了。

房企降价潮的消息不胫而走。“金九银十”成了打折促销季，万科成功搅局，这场“狼人杀”愈发扑朔迷离。

另一边，进一步点燃市场负面情绪的万科趁机抄底，加速拿地。第三季度，万科合计拿地金额达到458.7亿元，几乎相当于保利、碧桂园、融创、恒大四大巨头之和。这也让万科今年以来拿地总额大涨，迫近上半年积极拿地、总额达1198亿元的碧桂园，以1163亿元拿地金额稳居第二。照目前的拿地速度，万科超过碧桂园是早晚的事儿。

当然，即便万科拿再多地，也不可能在今年开发、进而计入销售额。在一众高负债率房企开始去杠杆的情况下，万科进一步加杠杆，加速拿地也导致负债率攀升。显然，万科看得更远。万科在下一盘大棋。

这局游戏中，谁是"狼"似乎显而易见。

02

“盟友”王文学

轮到王文学发言时，他选择与万科成为“盟友”，结成统一战线。

2018福布斯中国富豪榜中，54岁的王文学是失落的地产富豪之一。过去一年里，王文学身家缩水85亿元，约占其财富总额的15%。这也让王文学的排名下降了12位，以490亿元的总资产与沈国军家族并列榜单第40位。

▵王文学

这一年，王文学和他的华夏幸福日子过得实在谈不上“幸福”。

从被传“资金链断裂”到资金链问题遭遇上交所问询，2018年初以来，华夏幸福不断被质疑陷入“缺钱”风波。对此，华夏幸福再三予以否认。但在其频繁的甩卖与融资动向之下，“不差钱”的言论实在显得过于苍白。

从2018年半年报来看，华夏幸福上半年实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。表面看来，业绩喜人，但资金问题依然严峻。上半年，华夏幸福经营活动现金净流量为-78亿元，较去年同期有所好转，不过负债率仍维持在80%左右高位。

为降低资金链问题带来的经营风险，华夏幸福积极拓展融资渠道。2018年5月，华夏幸福获得中信银行315亿元的授信额度。除此之外，今年以来华夏幸福还频繁发行公司债券。但激增的偿款也给其带来了很大资金压力。据半年报披露，华夏幸福上半年融资总额达1128.82亿元，实际筹资活动现金流入仅为364.73亿元，较去年同期下降30.47%。很明显，华夏幸福的融资有很大一部分用作偿还之前的借款，这未免有“拆东墙补西墙”之嫌。

其频繁的融资也导致对外担保累计金额高达789.61亿元。按照华夏幸福半年报披露的370.95亿元净资产计算，其对外担保总额已然超过净资产的两倍。对于一家上市公司而言，这显然不是一个好消息。

为真正缓解资金问题，王文学把平安拉来当救兵。7月10日，华夏幸福发布公告称与平安资管签订股权转让协议。平安资管以137.7亿元的价格获得华夏幸福19.7%的股权，晋升为第二大股东。有了平安这个“金主”，华夏幸福安心许多。

在地产圈这场“狼人杀”中，王文学最擅长的就是“示弱”。

2017年底，华夏幸福提出与行业优秀开发商合作的构想，旨在增强其在房地产领域的开发能力。但华夏幸福寻找的合作伙伴却是东原地产、旭辉地产和阳光城等“小角色”。以至于一度有人认为华夏幸福在“扮猪吃老虎”。

直到最近，华夏幸福与万科达成合作意向。10月9日，华夏幸福发布公告称，北京万科拟以32.34亿元收购华夏幸福环京的5家项目公司部分股权，涉及的十幅土地，总住宅面积33.93万平方米。

上半年，华夏幸福的总土储货值未能进入前10名，不过其旗下土地主要集中在环京区域，属于优质地块。据悉，华夏幸福共计以38.33亿元获得这十幅土地。按照双方的合作协议，万科最终将成为这些项目的实际操盘方，32.34亿元的价格显然不贵。

次日，华夏幸福又发布公告称旗下全资子公司为万科合作项目提供担保。

通过让利和为其保驾护航的方式，华夏幸福成功晋升为万科的“盟友”。这也让华夏幸福在这场游戏中变得安全许多。至少，“活下去”不成问题。

而一向频繁示弱、四处“抱大腿”的华夏幸福还有另一面。2017年，华夏幸福新设了近140家公司，其中包括多家海外公司；2018年，华夏幸福扩张速度依旧不减，仅1到3月份，华夏幸福就新设了31家公司。

王文学的野心可见一斑。只是，步子未免迈得大了些。

03

“女巫”贾跃亭和他的“守护”们

贾跃亭原本不属于这场游戏，但无奈其口才太好。

彼时，贾跃亭像往常一样四处“贩卖”自己的生态梦想和“SEE造车计划”。听愣了神的孙宏斌没忍住，把他拉入了这场游戏当中，当起了贾演员的“守护”。

见惯大风大浪的孙宏斌曾两度落难，又两度东山再起。他以为山西老乡贾跃亭和他一样，终究会东山再起。他以为贾跃亭缺的只是钱和一个机会，落难时拉他一把，自己一定不会吃亏。

孙宏斌以为自己看懂了乐视，“乐视别的没问题，就是缺钱。所以我们投乐视的第一条逻辑就是让他不缺钱。”

没错，贾跃亭和乐视缺的就是钱，很多很多的钱。只不过，乐视这个“无底洞”，孙宏斌填不满。烧了165亿之后，孙宏斌才真切地意识到这一点，黯然离场。

▵贾跃亭和孙宏斌

2018年3月，伤痕累累的孙宏斌选择辞去乐视董事长职位。此时，他对于这个自己曾经称赞有加的山西老乡恨极了，“损失了165亿，你说还怎么壮士断臂，而是断头了。”“再借它100个亿？当我傻X吗？”“以后别提乐视，归零了，没了。”

贾跃亭确实坑惨了孙宏斌。因为做了乐视的“接盘侠”，孙宏斌身家缩水260亿元，降幅达36%。2018福布斯中国富豪榜上，孙宏斌以460亿的身家排第43位，较去年足足下降了24位，是这些失落的地产富豪中最惨的一位。

9月，孙宏斌以7亿元抄底乐视旗下最有价值的两项资产——乐融致新和乐视影业。虽然比起165亿的损失，这点儿“小便宜”不值一提。但成功把乐视变成一个“空壳”，或多或少也算报了贾跃亭的一箭之仇。

孙宏斌把贾跃亭的生态梦想视作一剂“解药”，把他拉进这场游戏，并甘当其“守护”，是希望他有朝一日能拉自己一把。但他没想到的是，“女巫”贾跃亭还有一剂“慢性毒药”，而第一个中毒的就是自己。

国内呆不下去，贾跃亭远赴美国造车。尽管毒害了不少人，但“贾氏解药”魅力不减。试图去地产化的恒大老板、前胡润富豪榜首富许家印与贩卖造车梦的贾跃亭一拍即合，成为贾的新“守护”。

许家印财大气粗，以67.46亿港元的价格收购香港时颖公司100%股份，间接持有贾跃亭控制下的FF45%的股权，成为FF母公司SmartKing的第一大股东。双方的蜜月期里，许家印于7月到访FF美国洛杉矶总部，并表示要在资金、生产基地建设、产品销售等方面给予FF全方位支持。

贾跃亭一直期待可以依靠FF再创奇迹、东山再起，但新晋的“守护”许家印不是一盏省油的灯：恒大在给予大量资金支持的同时，贾跃亭也可能失去对FF的控制权。孤注一掷的贾跃亭，怎能甘心？

10月7日，恒大健康发布公告称，贾跃亭欲单方面撕毁合约踢恒大出局。10月8日，FF发布公告予以回应：解约，是因为恒大在协议有效期内未履行其支付款项的承诺，并阻止FF接受其他融资。

双方各执一词。有人将贾跃亭斥为“大骗子”、恩将仇报，也有人说是许家印钱多、人傻。事件未最终落地前真相尚不得而知。

受此事影响，恒大健康股价大跌，市值一天之内蒸发约131亿元。对于许家印而言，8亿美元或许算不了什么，但花了钱惹来一堆烦心事儿显然不爽。而刚刚，他又被马云夺去了首富位置。

新问题也来了：“女巫”贾跃亭的下一个“守护”，会是谁？

04

早早出局的“预言家”王石

王石“预言家”的身份人尽皆知。

2003年，孙宏斌和他的顺驰锐气逼人，疯狂扩张、四处制造地王，号称要成为行业第一，叫板王石和万科。王石提醒他注意风险，“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”2006年，顺驰由于扩张过于激烈资金链出现问题，最终被迫低价转手。

2007年底，王石提出“拐点论”，认为房产需求已经发生了根本性转变，房市可能迎来“冰火两重天”。王石打趣“房市拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”，并承诺2008年后万科绝不当拿地王，不囤房。此后，王石和万科遭遇“至暗时刻”。当然，今天仍有不少人认为按照当时的市场状况，王石的预言没有错。只不过“四万亿”计划以及调低90㎡以下普通商品房契税率、免征个人买卖商品房印花税等一系列政策最终成功救市，为中国房地产行业带来了又一个十年红利期。

▵王石

2013年，近乎疯狂的孙宏斌又开始高价拿地，不断刷新北京地王记录。王石在微博上提醒孙宏斌，精明的李嘉诚已经在兜售其在北京、上海的物业了，让他注意风险。此时，在地产圈摸爬滚打多年的王石早早嗅到了房产泡沫的危险气息。2014年，王石提出“顶点论”，而郁亮也认为房企已经进入“白银时代”。从理论与国外的历史经验来看，王石的预言显然是合乎情理的。不过，现实常常会出现“不可控因素”的强行干预，房市又这样狂奔数年。

而“预言家”王石也因此遭遇质疑：王石的预言总是出现在整个行业迷惘之时，而万科又总是在热点地区引爆杀价出货的连锁反应。

不过，如今的王石再掀不起什么风浪，因为他已是局外人。

1988年，王石决定对万科进行股份制改革。正是这次改革为“预言家”王石的“出局”埋下了种子。这次改革，王石选择放弃万科股权，做一名纯粹的职业经理人。而万科高度分散的股权结构，也令其成了野蛮人狩猎的目标，这才有了后来的君万之争和万宝之争。有人说，早在1988年，当王石在万科股东与职业经理人之间做出选择后，他的结局就已经注定。此后的29年，不过是一场漫长的告别。

万科与宝能之争始于2015年7月，至王石2017年6月辞职出局，这场争斗持续了近两年之久。不过，宝能系最终也未能如愿成为第一大股东，万科的管理团队最终选择了具有国资背景的深圳地铁集团。

2018年1月23日，就在王石67岁生日这一天。离开万科216天的王石在水立方举办了一场名为《回归未来》的演讲。3000余名观众早早围在台前，等待着这位商界传奇亲口讲述他的传奇人生。三个多小时时间里，王石几度哽咽、一度泪流满面。王石35000字的演讲稿从生命的起源讲到自己的创业历程，再到人类的未来，自我、亲情、事业、社会以及死亡这些重大关键词都包含其中。此时的王石仿佛是一个布道者。

演讲的最后，王石领唱《蓝莲花》，“没有什么能够阻挡，你对自由的向往。天马行空的生涯，你的心了无牵挂……”一声撕裂般怒吼的“蓝莲花”绽放了王石的自由和理想，牵挂与了无牵挂。

离开万科后，“老骥伏枥”的王石依旧登山、划赛艇、坚持海外游学、不断地挑战自己。在刚刚过去的亚洲协会2018“亚洲创变者”颁奖典礼上，王石作为唯一的中国企业家代表发表全英演讲，还因对田朴珺的高调表白登上微博热搜。显然，出局后，王石活得愈发轻松自在了。

如今，地产圈的“狼人杀”里再也没有“预言家”王石了。不过他的“万科魔咒”却依然存在。十年前，地产界四大天王是“招保万金”，如今第一梯队是“恒碧万”，只有万科依然保持在第一阵营之中。一个十分典型的案例是，曾经一度超越万科的绿地，之后因债务危机一落千丈。

如今这场乱局，碧桂园和恒大，能否打破“万科魔咒”？

05

不公平的游戏和玩腻了的大佬们

地产圈的“狼人杀”，从来没有公平。

因为这里根本没有“猎人”,也就是说，即便“狼”跳出来任意厮杀，也没有可以杀死“狼”的内在力量，“平民”们处于绝对劣势。

一些地产大佬或者看透了游戏规则、或者厌烦了这个游戏，争相逃离。“去地产化”似乎成为了这场游戏的唯一出路。

而前首富王健林无疑是“去地产化”的第一人。

2015年，万达曾是全球最大的商业地产开发商。王健林更是成功挤下霸榜多年的李嘉诚，登上亚洲首富的宝座。

而此时，深耕地产多年的李嘉诚正加速退出国内地产市场，撤资速度惊人。许多人不理解李嘉诚为何这样做，认为他这是在转移资产，甚至喊出了“别让李嘉诚跑了”的口号。正处事业巅峰的王健林在众人惊诧的目光中来了个急刹车，紧跟着老对手李嘉诚的步伐着手“去地产化”。

这一年，万达全面开始第四次转型，去除商业地产中的房地产项目，实现轻资产化。按照王健林的规划，“5年内万达商业地产将去地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。”万达减速沉潜以后，一向高调的王健林也低调了许多。

最初，习惯了重资产模式的万达极不适应，“去地产化”一度停滞。不仅如此，万达还因此营收大减，被碧桂园、恒大等赶超，在房地产行业迅速掉队。万达的处境变得异常尴尬，进退两难。不过，王健林以“壮士断臂”的决心硬撑了过来。

▵王健林

随后，“去地产化”的万达不出意外地进入“卖卖卖”模式。2017年中，王健林分别把万达旗下的13个文旅项目91%的股权和77个酒店项目打包卖给融创和富力，交易总对价高达637亿。这两笔饱受关注的重大交易充分展现了万达加速“去地产化”的决心。

2018年2月，万达发布公告称，公司正式由“大连万达商业地产股份有限公司”更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。显然，万达希望彻底撕掉“地产标签”。

2018年半年报显示，万达投资租赁收入达143亿元，营收占比达到28%，为万达决心“去地产化”以来的最高值。不过，万达包括物业销售在内的其它收入仍然高达68%。显然，万达仍然是一家不折不扣的地产公司，“去地产化”任重而道远。

刚刚发布的2018福布斯中国富豪榜上，王健林家族的标签仍是“地产和文化”。为了“去地产化”，王健林家族资产持续缩水，以1400亿元位列第5，与2015年不可同日而语。尽管如此，历时3年，万达已然走在了房企“去地产化”大潮的最前列。至少，万达广场和万达影业早已深入人心。

▵地产行业富豪榜部分榜单

继王健林之后，越来越多房企走上“去地产化”之路。恒大、保利等地产巨头相继更名，争相“去地产化”。就连在这场游戏中最为活跃的万科也跟着更名，着手“去地产化”，收缩多元业务战线，将租赁住宅业务确立为核心业务。

与之相对的是，碧桂园、融创等房企仍决心在地产领域厮杀。

没有人知道，“坚守地产”和“去地产化”哪个是正确的选择。但是，在头部房企相继做出自己的选择后，中小房企玩家也是时候做出选择了。

这一轮，大家尚且相安无事。但下一轮呢？无论如何，在这局地产圈“狼人杀”中，一场大洗牌即将来临。