图/视觉中国

文|市界杨凯

编|老拿

华夏幸福看上去很“幸福”。

上半年，华夏幸福营收349.74亿，同比增57.13%；净利润69.27亿，同比增长29.05%。

“幸福”的华夏幸福，却在平安入股成为第二大股东后，又以32亿的价格将环京十幅住宅土地平价甩卖给万科——一面是“拉帮结派”，继东原、旭辉、阳光城、平安之后，将万科拉上“华夏大船”；一面是持续不断地担保、贷款、四处融资。2017年以来，面对陷入“缺钱”风波的质疑，华夏幸福再三否认，但在频繁的甩卖与融资动向之下，其“不差钱”的言论实在显得过于苍白。

市界查询相关资料发现，这些年，华夏幸福应收账款逐年增多：2015年，71.98亿元；2016年，95亿元；2017年，189.1亿元。今年上半年，华夏幸福经营活动现金净流量为-78亿元，2017年全年为-162亿元。而华夏幸福的负债率，一直稳定在80%左右的高位。

谁说华夏幸福“不差钱”？

01

环京土地甩卖万科：

到手的“肥肉”何以拱手相让？

东原、旭辉、阳光城和平安之后，华夏幸福的合作队列里又多了一个伙伴。

10月9日晚，华夏幸福(600340.SH)发布公告称，旗下子公司与北京万科企业有限公司及北京恒燚企业管理有限公司签署《合作协议》及《股权转让及合作协议》，计划合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目。

公开资料显示，双方合作的具体方式为：万科收购涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权，股权转让完成后，双方按持股比例合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目。暂定交易价款约为32.34亿元。

据悉，此次合作共涉及4个开发项目，分别隶属于华夏幸福旗下的涿州公司、裕景公司等5个公司。合作共涉及10幅土地，用地总面积为509亩，住宅用地共计33.9万平方米。

市界查询公告发现，以上地块均由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日间取得，土地价格共计约38.33亿元。

据经济观察网报道，10幅土地的容积率从1.3到2.0不等，按照1.5均值计算，计容建筑面积大约为50.9万平方米。根据项目所在地的市场价格估算，4个项目10幅土地总货值大约为65亿元。

按照万科在项目公司的股权比例，万科权益货值大约为50亿元。也就是说，万科以32.34亿元的价格获得了货值约50亿元的土地，此番合作对于万科而言显然是笔划算的买卖。

可是，华夏幸福为何会将到手的“肥肉”拱手相让呢？

公开资料显示，被华夏幸福视作立身之本的产业新城项目，其房地产业务从廊坊市起步。而此次合作涉及的地块均来自于廊坊及其周边地块。对于重点布局环京区域的华夏幸福而言，此次合作涉及的4个项目共10幅土地无疑是其寄予高度期望的核心资产。

然而，政策面前人人平等。2017年3月，北京出台317政策，环京的廊坊等地也相继实施了更严格的限购政策。其中，在廊坊、大厂和霸州，外地人购房均须持三年社保或纳税证明；政策相对宽松的涿州，外地人也只能限购一套房产。据相关媒体报道，调控政策实施至今，廊坊地区楼市成交量下滑近九成，部分区域房价跌幅甚至超过30%。

华夏幸福花了大价钱并寄予厚望的这些地块也因此成了“烫手山芋”。

02

32.34亿只是“饭前甜点”

抱上万科“大腿”实属迫不得已

不仅如此，受累于大笔土地购置资金，华夏幸福旗下相关的5家项目公司深陷负债“泥潭”。公告显示，5家项目公司累计负债为39.81亿元，净资产不到1500万元。而万科注入项目公司的32.34亿元，最终将用于偿还华夏幸福的借款。

值得一提的是，这32.34亿元显然只是“饭前甜点”而已。一旦项目开工，势必需要大笔资金持续投入。华夏幸福显然承担不起后续投入，因此才抱上了万科的大腿。

而花了大价钱的万科想要的也不仅仅是合作。公告显示，在各目标公司所设的董事会中，华夏幸福均只保留1个席位，万科在前4家公司董事会中有4个席位，霸州公司万科有2个席位。并且，双方同意，由万科负责目标项目的运作和经营管理。

也就是说，万科最终成为这些项目的实际操盘方。而一旦项目顺利完工，一路陪跑的华夏幸福也将从中分一杯羹。

由此看来，这笔“合作”可谓双赢。

对于此次合作，华夏幸福给出的说法是，“本次合作是公司实施全面开放合作战略的重要体现与落地，符合公司整体发展战略与方向，对于公司的长远发展将有积极影响。本次交易对公司的经营业绩不构成重大影响。”

03

囤地很多，无力开发？

华夏幸福的“合作”之旅

2017年底，华夏幸福提出与行业优秀开发商合作的构想，旨在增强其在房地产领域的开发能力。有人认为，华夏幸福意在给自己早前囤积的无力开发的地块寻找潜在买家。

2018年1月，华夏幸福相继与东原地产、旭辉地产和阳光城等开发商签署战略合作协议，并在嘉善等部分项目上展开合作。而此番与万科的合作无疑是这一构想的延续。

不过，诸如此类的合作自然不如真金白银来得痛快。

5月15日，华夏幸福发布公告称与中信银行续约。中信银行同意向华夏幸福提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度。没过多久，又有媒体报道称，华夏幸福此前拟公开发行的40亿公司债券更新状态为“已反馈”。

很快，华夏幸福又找到了平安集团这个金主。2018年7月，平安集团通过平安资管以137.7亿元价格收购华夏幸福5.82亿股股份，成为第二大股东。随后，双方进一步达成战略合作协议，在业务协同方面合作将进一步深化。

不过，平安集团137.7亿元对于华夏幸福似乎仍不足以止渴。8月14日晚，华夏幸福发布公告称拟发行不超过人民币100亿元的公司债券。10月8日晚间，华夏幸福再发公告称，公司境外子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率9%。

在房企融资环境一再收紧的情况下，华夏幸福的每笔融资都来之不易。为了筹集资金，华夏幸福频繁为旗下子公司提供贷款担保。

最新披露的公告显示，华夏幸福对外担保累计金额已经达到789.61亿元。按照华夏幸福半年报披露的370.95亿元净资产计算，其对外担保总额已然超过净资产的两倍。这对于一家上市公司而言，显然不是一个好消息。

有趣的是，就在华夏幸福宣布牵手万科的次日，10月10日，华夏幸福发布公告旗下全资子公司为万科合作项目提供担保。

这场游戏显得愈发有趣了。“金主”万科为华夏幸福注入大笔资金，华夏幸福再反过来为万科合作项目提供担保。这当真是一场难得的双赢。

04

半年现金净流量-78亿

华夏幸福究竟有多缺钱？

从2018年中报来看，华夏幸福上半年实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。

表面看来，华夏幸福业绩喜人。但其急剧增加的应收账款还是令人捏了一把汗。2015年全年华夏幸福应收账款为71.98亿元，2016年为95亿元，2017年为189.1亿元。

华夏幸福的资金问题仍然严峻。上半年，华夏幸福经营活动现金净流量为-78亿元；2017年全年为-162亿元；而其负债率近年来也一直稳定在80%左右的高位。

那么华夏幸福的大笔资金究竟去了哪里？据腾讯《一线》报道，华夏幸福的资金紧张源于业务急速扩张。2017年，华夏幸福新设了近140家公司，其中包括多家海外公司。2018年，华夏幸福扩张速度依旧不减，仅1到3月份，华夏幸福就新设了31家公司。

或受此影响，2018年以来，华夏幸福股价持续走低，10月10日收报24.04元每股，相较于1月31日的44.46元每股的高点下跌约45.93%，市值蒸发约613亿元。

无独有偶，刚刚还喊着“活下去”口号的万科同样处于高速扩张状态。数据宝显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额高达458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

也无外乎，不少人都认为郁亮“活下去”的口号是喊给别人听的，搅乱了市场的万科则借机抄底，疯狂拿地。万科，或许在下一盘大棋。

不过，如同此刻的华夏幸福一样，万科的扩张也应适可而止，警惕“贪心不足蛇吞象”，陷入扩张与缺钱的怪圈里。