近日，闽系房企福晟集团遭遇部分业主维权，业主们称福晟集团卖房存“阴阳合同”，政府备案价外要求业主转账到置业顾问私人账户。而置业顾问也发声，称被逼写保证书表明收取客户差价是个人行为。而这背后，福晟集团究竟是一家什么样的公司？

作者|李夏

编辑|邢昀

上市以来，“黑马”房企福晟集团麻烦不断。

2018年6月，媒体相继曝光福晟集团所开发的多个楼盘存在价格欺诈，业主们开始维权。

近日，数名福晟钱隆樽品的业主告诉市界（ID：newsseeker），福晟集团卖房出现“阴阳合同”，其以高出政府备案价每平米近6000元的价格进行销售，“阳合同”上成交价符合备案价，私底下却要求业主转账几十万到置业顾问的私人账户。

而置业顾问方又被爆出，曾被逼迫写保证书表明收取客户差价属于个人行为，和福晟集团没有任何关系。

在这背后的福晟集团，是福州本土房企龙头，沿袭闽系房企的扩张作风，猛拿地、高周转、高杠杆。2017年12月，公司反向收购佑威国际，借壳打造了一个港股上市公司——福晟国际(00627)。近日，福晟国际公布2018年财报显示，上市一年来，福晟国际业绩由盈转亏，亏损达46.26亿元。

负面消息不断、业绩下滑，福晟国际的股价一直低迷。

楼盘阴阳合同甩锅售楼处？业主维权

“同一栋6层到7层每平米相差6911元，并且是让先付了几十万首付才给签那样的‘阳合同’，之前都是毫不知情的。”8月29日，李女士在接受市界（ID：newsseeker）采访时称，“涉及到的业主有400多名，目前都在四处维权，就是希望得到合理的解决方案，但是就是没有。”

对此，福晟集团则表示，备案价之外的购房款，是置业顾问收的，集团并不知情。而且这些置业顾问均为福建联丰房地产开发有限公司（下称“联丰地产”）的员工。

然而，天眼查信息显示，联丰地产为福建福晟90%控股的子公司。

李女士也对此说法提出质疑，“房子就是在福晟集团售楼部交易的，怎么会不知情？”

市界（ID：newsseeker）获取的来自置业顾问的联名血书显示，8月9日置业顾问曾被福晟集团软禁十几个小时，逼迫写保证书表明收取客户差价属于个人行为，和集团没有任何关系。

联名书中还称，业主们维权以来，福晟集团曾下达要求，让置业顾问混进业主维权群，搜集房闹业主的个人信息，企图通过非法手段打击报复带头房闹的业主。

8月12日、13日，福建福晟控股子公司联丰地产接连发布公告称，经查实，部分置业顾问确存在违法行为，涉案金额巨大，且事实清楚，证据确凿，现已移交公安机关处理。置业顾问因涉嫌非法占有巨额款项被警方立案侦查，其中销售经理吴某和两名置业顾问被刑拘。

一名联丰地产的工作人员告诉市界（ID：newsseeker），该事件，仅有两名置业顾问没有涉及到（截留业主房款）。

未涉事的置业顾问则表示，事件还在调查阶段，没办法作出任何评论。市界（ID：newsseeker）问及该事件影响，该置业顾问称只是公司财务方面的问题而已。

业主张先生在接受市界（ID：newsseeker）采访时说道，事发后他曾联系自己买房时的置业顾问，得知其只拿了3万佣金，其余款项都给了公司。该业主还了解到，所有涉事的置业顾问都是从款项中抽取3万到6万的佣金，其余都返回公司账上。张先生认为，福晟集团就是在甩锅、推卸责任。

这一地鸡毛的背后，福晟集团到究竟是家什么样的企业？

发展凶猛，接盘海航上海项目

福晟集团由“下海”镇长潘伟明一手打造，近两年来发展迅猛，凶猛拿地，推崇高周转，成为闽系房企“新贵”。

1993年，时任广东从化镇镇长的潘伟明辞去公职下海，与其兄弟在广州做房地产开发。后因广州拿地成本过高，于2003年进入福州市场，成立福晟地产。2006年，福晟集团收购了有近50年历史的福建六建集团，并先后进入漳州、成都、长沙等城市拿地。最终，福晟集团形成以福建福晟为主体的运营格局。

过去福晟集团在闽系房企中并不太显眼。但这两年，通过凶悍的并购拿地，高周转、高杠杠，福晟集团快速发展。克尔瑞数据显示，2017年其新增土地储备已跃居全国第七，且多集中于一二线城市。福晟集团主要采取收购的方式，2017年新增的54个项目中，有36个为收购项目。

高周转运营是福晟集团的关键战略。一直以来，福晟集团要求其所获项目达到3个月开工、6个月开盘、9个月封顶并在1年内实现现金流回正，进而实现项目快速周转。

而这样激进的运营模式，也为近日发生的维权事件埋下了伏笔。

市界（ID：newsseeker）查阅资料发现，自2015年到2017年，福建福晟签约销售面积从71.66万平方米增加到140.61万平方米，与之相对应的签约销售金额从63.28亿元增加到203.96亿元。此外，其签约销售均价2015年为8831元/平米，到2017涨到14505元/平米，2018年一季度有所回落。截至2018年3月末，公司累计土储土地面积合计398.85万平方米。

四处出击的福晟集团2018年还接盘了海航的部分项目。

2018年5月2日，海航集团旗下上市公司海航投资发布公告称，拟转让上海一个商住项目予福晟集团，涉及资金达29亿元。这其中，除了11亿元股权转让款，福晟集团还需替项目偿还上海信托的借款本金16.2亿元，以及欠付甲方及其关联方的股东借款1.8亿元。

福晟集团通过此次交易将获得，位于上海市浦东新区黄浦江南延伸前滩地区一国有建设用地的使用权及其上在建工程。该地块项目名称为海悦华庭，目前正在建设，预计将于2019年上半年完成。

业务做大的同时，福晟集团在资本市场的野心渐渐明显。2006年福晟集团寻求上市，过程一波三折。2017年12月，福晟集团通过借壳佑威国际打造了一个港股上市公司——福晟国际(00627)。

上市后，作为母公司的福晟集团仅把其位于长沙的六个物业项目注入上市公司——福晟国际，但其核心资产仍保留在母公司。母公司和上市公司业务各自独立，上市公司福晟国际主要采取快速的招拍挂及并购的模式以实现业绩的快速增长，母公司福晟集团则主攻旧改项目。

而福晟国际的董事会名单显示，潘氏家族基本控制着这家公司，潘伟明担任董事会主席，另七名执行董事中有四名潘氏家族成员，包括潘伟明的弟弟、妻子、儿子，以及妻子的弟媳。

上市平台的业绩不甚乐观。福晟国际2018财年业绩（截至2018年3月31日）显示，年内持续经营业务收入为5.53亿元人民币(单位下同)，同比减少8.1%；净亏损46.26亿元，较之于上一财年同期净利润5411.3万元，实现由盈转亏。

靠子公司频繁“输血”，资金压力不小

高杠杆、高运转背后，福晟集团的资金压力不容小觑。

一位不愿具名的房地产业融资圈人士告诉市界（ID：newsseeker），目前福晟集团在到处融资，因其与某公司合作的嘉兴港区项目，福晟集团需要大量的资金去购买这家公司的股份。“目前，已砸进去1个亿，还有3个亿的缺口”。

9月6日，福晟国际公告称，将以4.1亿元收购座落于浙江省嘉兴市嘉兴港区外环路北侧、南湾路东侧的商住物业项目。预期将投资约8亿元发展该项目，该项目若干部分可望于2018年底推出预售，福晟集团的高周转模式从中可见一斑。

这位业内人士还称，很多融资机构都对其不感兴趣，有颇多担忧。

市界（ID：newsseeker）获取的一份福建福晟2018年公司债券信用评级报告显示，福建福晟集团债券信用等级为AA+。

福建福晟负债总额从2015年的251亿元，增长到2017年的448.5亿元，到2018年一季度末达到462.2亿元，呈快速增长趋势。主要原因为报告期内公司业务规模扩张迅速，资金需求不断增加，公司相应加大了债务融资规模。

其中短期借款快速上升，2017年为36亿元，到2018年一季度末上升至43.6亿元，较2017年末增长21.04%。

评级报告曾提示道，2014年以来，福建福晟有息债务规模波动上升，且长期有息债务集中于未来1年~2年内到期，规模约为140亿元，公司存在一定的集中偿付压力。

而现金流方面，公司经营性净现金流波动较大，对负债和利息无法形成有效保障。资料显示，2015年至2017年，福建福晟经营性净现金流净额分别为3.2亿元、-42.2亿元和-68.1亿元，公司经营性净现金流由净流入转为净流出。

今年8月，福建福晟2018年公司债发行申请获批。根据募集文件，2018年福晟集团将发行总额不超过45亿元，拟分期发行，首期发行不超过20亿元，发行期限不超过5年。其中不超过20亿元用于偿还公司债务及利息。

一直以来，福建六建是福晟集团重要的募资平台。

市界（ID：newsseeker）统计发现，截至2018年9月，福建六建发行各类债券共26支，规模高达81.2亿元。其中，1年以下（包括1年）的短期债券有20只。2018年以来，福建六建已经发行了4只超短融、1只短融，共计15亿元规模。

今年一季度末，福建六建的营业收入56.6亿元，净利润为1.4亿元，经营活动现金净流量为5亿元。

福建六建的债券募集说明显示，截至2018年3月末，福建六建短期债务总额为35.8亿元，占总负债的比例为42%，公司短期偿债压力大。如果融资能力下降、融资成本上升，项目资金回收周期拉长，可能造成短期偿债压力增大。

此外，2015年至2017年及2018年1-3月，福建六建主营业务毛利率分别为9.9%、7.19%、6.96%和4.46%，毛利率水平不高。募集说明也做了相应风险提示，所在建筑施工行业盈利能力普遍不高，存在盈利能力不高引致的偿债风险。

针对上述问题，市界（ID：newsseeker）试图拨打集团相关电话询问，但始终未接通。

依靠猛拿地、高周转，福晟集团得到了快速扩张。不过，欲速则不达，碧桂园的前车之鉴，值得反思。