8月24日，富力地产发布了2018上半年的业绩。年报显示，前6个月富力地产完成合同销售额同比增加47%至570亿元人民币；合同销售面积440万平方米，同比增长50%。利润较去年同期增加64％至人民币40.8亿元。富力地产董事长李思廉曾表示2018年的销售业绩保底1300亿，但半年过去，目标只完成43.82%。

受利润上涨影响，截至27日收盘，富力地产股市大涨12.88%，从开盘价15.50港元上涨至17.00港元。

但仔细阅读富力地产财报可以发现，收入和利润上涨的原因之一是港股企业会计制度的变更。财报显示，以往报告期内企业在交房时才会确认收入，但今年企业按照新实行的香港财务报告准则第15号，将预售但尚未交房的物业确认为收入。

受会计制度变更影响，港股房企核心利润率均有较大提升。恒大中国日前发布正面盈利预告称，截至2018年6月30日，上半年税后净利润较去年同期增长125%以上，核心业务利润较去年同期增长100%以上。而融创中国也在7月发布业绩预增公告，表示受上半年销售物业交付面积大幅增长及香港财务报告准则第15号的影响，使得本期收入较去年同期增长超过200%。比较而言，富力64%的增长并不算显眼。

利润率下降，经营现金流连续6年为负

确认收入的同时要确认成本，所以从利润率的角度可以解读到更多信息。富力地产上半年的销售净利率为11.97%，而2017年全年的销售净利润率为36.14%，2017年中期净利润率为12.15%，均有所下降。

利润率的下降主要是因为融资成本的上升，富力地产在财报中称融资成本增加184%至27.5亿元，而2017年上半年则为人民币9.68亿元。平均未偿还借款由去年同期的1244亿元上涨至1531亿元，导致公司的利息开支总额大幅上涨45%。

融资成本上涨的同时，富力地产的现金流状况也令人堪忧，中报的数据显示经营现金流为负的83.8亿元，连续6个季度经营活动产生的现金流量均为负值。而以年度作为单位来看，富力地产在2012年至2017年的经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，-72.87亿元，连续六年为负。

财报显示，截至6月30日富力地产的负债总额为2703.16亿元，资产负债率再度上升，达到80.43%。负债高企，经营现金流持续为负，富力地产只好加大融资力度。但进入2018年，房企融资渠道缩窄，监管加强，富力地产多次融资，又多次取消。

今年2月9日，富力地产称，因市场波动较大，取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力地产再次取消10亿元超短融资发行计划，宣布另择时机重新发行；5月29日，上交所发布信息称富力地产60亿元住房租赁专项公司债项目中止。

虽然发行住房租赁公司债，但富力地产并未涉足长租公寓项目。近日长租公寓成为舆论焦点，在中期业绩发布会的现场，富力地产董事长李思廉表示，房地产是能挣钱的行业，但是能挣钱的都不容易做。长租公寓想要体现出利润，都不是一件短期的事情。富力地产暂时没有系统性方案涉足长租领域。

屡战屡败的富力并没有放弃发债，8月20日，上交所披露信息显示，富力地产拟公开发行130亿元规模公司债。目前该申请已获得上交所受理。该公司债拟全部用于偿付以下本公司已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。

掉队的“华南五虎”之首

富力地产1994年成立于广州，并在2005年7月14日登陆港股市场，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

2007年富力地产以161亿元的销售额排名全国第4位，仅次于万科、绿地和中海，规模排名达历史巅峰，稳居房企第一梯队。当时，业界把碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展称为“华南五虎”。十年过去，碧桂园和恒大一路高歌猛进，成为房企冠亚军，而昔日的五虎之首富力地产却掉队了。

2017年富力地产销售额为819亿元，排名下降至第21位，10年间销售额复合增长率仅为15.94%，淡出第一梯队。

在诸如碧桂园、恒大等竞争对手专注住宅开发，大规模跑马圈地的时候，富力却选择了住宅和商业地产并重的模式，商业和住宅开发比例高达1:1。但商业地产现金回流缓慢，对于很多房企来讲只是作为多元化的副业，住宅开发才是主营业务。随着富力不断加码投资商业地产，销售规模增速也开始慢慢下降。

此外，富力地产从2004年起开始投资高端酒店，2011-2016年，富力酒店业务营业额占投资物业营业额的比重均在55%以上。但富力重点打造的酒店业务长期却长期处于亏损状态，财报数据显示，2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

重金投入却又无法盈利，富力的规模扩张很难不受到酒店业务的拖累。但令业界吃惊的是，现金流已经紧张的富力地产又在2017年收购了万达旗下77家酒店，加上原本自有的一些高级酒店，现时总共拥有超过100家酒店。

根据年报信息，富力地产酒店业务2018年酒店业务亏损额为0.89亿元，连续第6年亏损。

富力地产也在高调进入医疗领域，5月份以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块。此前，富力地产还以57亿元大手笔收购海航资产。不过，在中期发布会上，董事长李思廉表示短期内不会再购买海航项目。

在业界对于富力四处收购的质疑中，富力地产“重启规模跃进”，提出2018年1300亿销售目标，2020年冲击3000亿。背负资金压力的富力想要重回昔日的第一梯队，还面临很多挑战。