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作者｜陶婷

编辑｜胡刘继

今年四十不惑的付景军，从事烂尾楼鉴定工作已经17年了。

在这漫长的17年里，他见到过形形色色的烂尾楼。所谓烂尾楼，即已办理用地、规划手续，但项目开工后，因开发商无力继续投资建设，或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾的，一般是高楼。封顶的、没封顶的；墙面斑驳脱落严重的、损毁轻微容易整修的，诸如此类种种。

时至今日，烂尾楼再险象环生，付景军早已见怪不怪了。令付景军难受的，是他前去鉴定时，碰到的住进烂尾楼里的人。他们看起来局促而又不安。

当有人知道付景军的来意后，他们原本迷茫的眼神分明有了光彩。直面他们希冀的目光，付景军觉得自己责任重大。因为付景军和同事们只要出现，就意味着：这个楼或不再毫无生机，而将迎来复活的机会。

请付景军前来进行鉴定的，往往是接盘烂尾楼的开发商们。他们需要付景军们给出专业的报告测评，比如烂尾楼的主体结构如何、损毁轻重程度等等。

所幸的是，付景军经手的烂尾楼，大多位于省会城市，也是接盘者大浪淘沙后的结果。这些楼盘大多问题不大，只要通过了专业鉴定，一些楼盘翻新后就能继续使用。

通常在这个时候，付景军会暗暗松口气：那些住进烂尾楼里的人，终于有盼头了。

但付景军管不了的，是那些没有人接盘的烂尾楼，以及被困在烂尾楼里的那些人。

困于围城

所有烂尾楼身后，都有一段辛酸的故事。

一个多月前，银河时代楼盘开发者——南阳鑫东海置业，就开始“连环call”业主们交房子的尾款。他们的房子分散在银河时代的四栋商住楼里。

来源：当事人提供

8月12日，置业顾问突然发来一则短信。短信大概意思是，业主们需在8月15日前，到银河时代广场售楼处缴清尾款。只要逾期，就得支付一定数额利息。如果一直不交房，购房合同不仅会作废，房子也将另行出售。

字里行间全是冷冰冰的语气，没有一点商量的余地。

这不是业主们第一次“被动”交钱了。早在2018年，在鑫东海置业的要求下，已交了首付款的业主们，又一次缴纳了全部房款的60%。有的业主还听从公司的“建议”，剩下尾款向公司办理内部按揭，业主们每个月还鑫东海置业一部分钱。

算上此次在内，已是资金链断裂的鑫东海置业第N次让业主们交钱了。这一次，业主们的反对和质疑声，前所未有地大：五证不全、未经过标准验收、不能办正规的按揭、不解决问题反而不停地要钱。这样的房子，能交钱吗？

但现实容不得业主们思考，重拳立刻向他们打来。8月12、13日，鑫东海置业在《南阳晚报》上连续两天，挂出了所谓逾期交房业主的姓名。

原本说支付2万-3万的利息，也很快飙升至10多万。

替鑫东海置业收钱的，是一个叫唐磊的人。从表面上来看，他是银河时代的售楼部经理。实际上，他还是一家叫做小管家文化传媒公司的法人代表。

业主们告诉市界，在南阳，小管家就是一家要账公司。

战战兢兢之下，有的业主向鑫东海置业支付了违约金，少则1万多，多则10多万。在业主们的声讨中，鑫东海置业悄悄地将利息的说法改成了违约金。

魔幻现实面前，置身其中的业主们，经历着相似的悲欢。

9月14日，王庆不得不赶在开发商限定的时间内，将40万元的尾款全部缴清了。前前后后加在一起，一共掏了100来万。他害怕，如果超过开发商规定的最后交房期限，他也得向其他业主一样，额外支付10多万元的利息。

置业顾问对王庆说，他是最后一批。压力山大之下，王庆都没弄清他是不是最后一批，就妥协了。即便这房子没有五证、不能网签，且早已停工。

因为王庆已经没有精力挣扎了。一头是疫情过后，好不容易活过来的生意；另一头是新房装修的各种琐事。

虽然种种迹象都表明，此时装修房子不合适，但为了买下这套房子，王庆花光了毕生积蓄。“一年三万的房租，负担不起了，只能装修了住下。”王庆无奈地表示。

宋阳则是欲哭无泪。上有老下有小，他根本拿不出几十万的尾款，更别提数额不少的违约金了。

作为南阳本地人，宋阳是在2015年看中了银河时代商住楼里的一套三居室。在置业顾问的话术中，这楼盘五证齐全，有配套好的优质小学、绿化、停车位等，完全符合宋阳对家的想象。

但谁也没想到，宋阳5年前满心欢喜买下的房子，变成了以前在新闻中才能看到的烂尾楼。他不得不继续漂泊在外，打工挣钱。

宋阳告诉市界，尽管他捱住压力，逾期了也不去交尾款和违约金。但他也很害怕：房子会不会也被开发商挂在网上出售？

来源：当事人提供

范兵就有这样的遭遇。他没有按照规定的时间去银河时代售楼处缴清尾款，于是，他的房子被鑫东海置业挂在了某中介网站上。范兵还是从熟人口中得知，他的房子被“示众”在网上。

又急又气之下，范兵联系了房产中介。房产中介告诉范兵，这套房子已经有买家下了1万的定金。

庆幸的是，当范兵告诉房产中介，这个房子他已交了七成多（首付和全款的60%）的钱后，房产中介帮他联系了买家。最终，买家放手了。虽然范兵暂时保住了房子，“但不知道接下来怎么办”。

以上仅仅是银河时代楼盘问题的冰山一角。实际上，银河时代楼盘不仅五证不全，甚至连土地出让金都没缴纳。

银河时代除了四栋商住两用楼之外，还有一栋公寓，仅仅在今年5月12日缴纳了土地出让金。而这栋公寓已经建好五年了。

针对以上情况，南阳本地媒体找到了银河时代售楼部经理唐磊。唐磊回应称，这个楼盘问题很多，政府都知道。购房协议是在没有五证的情况下签订的，他们之前签的合同是违法的。

五证不全盖起的楼，最后却是购房者来买单，究竟是谁之过？

市界了解到，银河时代只是南阳2014年统计的302个问题楼盘中的一个。6年过去了，与银河时代一样问题重重的，还有美丽之都、南阳藏珑、南阳麒麟公馆等诸多楼盘。

五证不全

一些中小开发商，往往在没有五证的情况下匆忙开售楼盘，薄弱的资金链不仅为将来埋下隐患，更让业主们处于水深火热之中。

家在山东的陈飞，2019年起就与小区里的业主们尝试自救。给小区除杂草、铺草坪、通水管、建太阳能发电等等，他们干了原本开发商该干的事。整修一番后，他们搬进了2014年就停工、烂尾很多年的“家”。

来源：当事人提供

这是山东济宁一个叫华任尚府的二期楼盘，楼盘的开发商是山东华任置业有限公司。除了给小区做基础设施建设外，该楼盘的100多户业主，还在为更重要的事情焦头烂额。他们的诉求与银河时代的业主大同小异：房子能合法合规、五证齐全、经过政府验收、能办理正规的按揭。

源头始于7年前。2013年，华任尚府二期主体结构基本施工完成后，售楼处就开始了预售。置业顾问信誓旦旦地告诉业主们：“现在交完钱，开完收据，明天统一签订合同，2014年交房。”

现场楼盘销售异常火爆。购房心切的业主们在看了宣传内容、施工速度过后，“都没想过、也不懂要查看开发商的五证”，就交了10万、30万、50万不等甚至全额的房款。

签订房屋认购合同时，他们还不知道，煎熬的日子才刚刚开始。

在2013、2014年两年的时间里，业主们多次到售楼处要求签订合同，但置业顾问都以各种理由，推迟合同签订的时间。

2014年，华任尚府突然停工。2015年，噩耗传来，山东华任置业有限公司、山东济宁华任置业公司这两家公司的法人代表以及实际控制人刘勇涉嫌违法，并受到法律制裁。而后，华任置业资金链断裂，华任尚府成为济宁金宇路边的一处“烂尾楼”。

当年12月，北京永安信和投资管理中心（分别是以上两家公司的控股股东、最大债权人）公告称，全面接管两公司的各项开发建设工作。其中包括盘点在建工程缺项、完善项目建设所需手续等，最终达到清偿债务、业主上房安居的目的。

经过多年艰难交涉，2018年3月，华任尚府一期业主终于上房成功。而华任尚府二期，在开发手续不齐全、开发商存在大量债务纠纷的情况下，于当年10月被法院查封。

在二期业主奔走交涉下，2020年5月，济宁任城区人民法院驳回查封华任尚府的裁定。

事情似乎迎来了转机。但自此以后，华任尚府二期向前推进的消息，再一次杳无音信。

陈飞告诉市界，他们这些业主中的大多数来自农村，首付很多都是借的。因为迟迟交不上房，很多人一边租房，一边打工挣钱还债。有的业主不得不让孩子回农村老家上学，有的业主要结婚实在等不下去了，就在小区门口张贴个喜字，代表就是新房。而有的业主，因买房家庭破裂，走到妻离子散的地步。

如今，仅有一张认购书、一张收据单的陈飞，迷茫地站在密布的荆棘里追问：“我们交的钱怎么办？谁能来承认我们交的房款？”

实际上，钻购房者“不懂买房需看五证”以及“没有买房经验”空子的楼盘，不在少数。

2018年4月，湖北孝感人王强买下了龙腾福城的一套三居室。这个楼盘位于孝感市孝南区孝武大道，主打的噱头正是“毗邻武汉”，楼盘开发者为湖北融熙房地产发展有限公司。

在王强的计划里，这个房子原本是用来当作婚房的。但如今，将近三年了，他两岁的孩子都能打酱油了，王强一家还没住进这个房子。

置业顾问当初同样承诺满满：龙腾福城五证齐全、环境优美，十一前后办证及后续贷款。

但没过多久，该楼盘老板祝辉便锒铛入狱。

“没有五证、没有网签、没有交房、没有绿化、没有停车场、不能贷款。”王强对市界描述着龙腾福城的现状。

疫情影响下，迫于经济压力，有业主也搬进了这座“被人遗忘”的烂尾楼里。但王强即便每年要花不小数额的钱来租房，也不敢搬进去。“未来不知道是别的老板接盘，还是会被抵押，住进去没有安全感。”

当前，三四线城市五证不全的楼盘尤其多。如前文提到的南阳302个问题楼盘中，有近七成的项目五证不全。

接盘之难

在中国不算太长的商品房历史上，大多数人第一次听到“烂尾楼”，大都与海南有关。

1992年，海南房地产泡沫破裂，一栋栋斑驳的烂尾楼，成为一个年代的印记。根据统计，当时海南的六百多栋烂尾楼，占全国空置商品房的十分之一，大约用了十年时间才被完全消化。

数十年过去了，目前烂尾楼大多存在于我国的三四线城市。

在房价一路高歌的岁月里，楼盘开发者占据着绝对的主导地位。尤其是2015年以来，在棚改货币化推进下，三四线城市楼市连续几年走势凶猛。

山西晋城曾有一个楼盘，五证不全就进行预售，现场一度人满为患。有记者曾抛出问题：假如我定了房子，现在不交首付会有什么问题？置业顾问强势回答：三天之内不交，我们就给别人了。现在客户就是多，我们就是刷客户呢。

“刷客户”，还是“耍客户”？答案无从得知。但是，当初站得有多高，后来跌下就有多痛。

2018年以来，为了防范金融风险，中央深化贯彻执行“房住不炒”，棚改政策收紧。同时，房地产逐渐告别高利润、高增速时代。这无疑考验着开发商的管理能力、资金储备能力、市场风险评估能力以及统筹运营能力。

一招不慎，满盘皆输。

在房价上涨预期疲软下，中小开发商资金链断裂、楼盘停建等现象，成为三四线城市面临的棘手难题。烂尾楼不仅浪费土地资源、破坏城市形象，还会打击购房者的热情，是阻碍城市发展的重要因素之一。

大城市的烂尾楼，因较高的地价和投资回报，通常能让开发商缓过一口气后继续跟进，一般也能吸引来其他开发商接盘。但小城市的烂尾楼复活，就极为艰难。

首先，烂尾楼往往伴随着很多的债务问题、产权纠纷等情况，少有投资商敢冒大风险去投资纠纷很大的项目。

其次，方案再调整难度大。

再次，需要与已经购房业主的沟通、与政府规划部门的沟通，以及加固改造成本的投入、重树品牌的营销投入等工作。这些工作的推进，比新建项目的难度要大得多。

对于购房者来说，防患于未然，是目前的最优选择。

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧告诉市界，购房者在买房前应多做尽调，可以找律师陪同。最简单的是没有五证不能买。买后如果有问题，可通过诉讼维权，胜诉几率大。不过，“即便胜诉了，如果开发商没钱了也没办法”。

有人认为，这是商品房预售制惹的“祸”。

从开发商角度来看，商品房预售制能够提高资金的循环、降低成本。但从购房者角度来看，预售产品质量状况看不见，交房进展存在不确定性，购房者只能根据品牌开发商来做决定。但一些实力较弱的开发商未必能够达到承诺，甚至一些著名的开发商也会出现爆雷，比如市界此前写过的《在北京，泰禾挖了一个70亿的大坑》。

烂尾楼现象也引起一些地方政府的注意。今年以来，海南、福建、广西等多地出台了关于商品房预售制的文件。海南开始试行针对新出让土地取消预售制；福建9月16日公布了《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》，以减少和避免“烂尾楼”的发生。

但相关政策如何落地，能否全面铺开，还需时间和市场的验证。而被困在烂尾楼里的人，仍在期望中挣扎着。

昆明别样幸福城复工

也有人在绝望中盼到了希望。因险象环生的烂尾情况，昆明别样幸福城曾经“火爆”一时。被各路人马曝光之后，8月28日，昆明别样幸福城终于迎来续建的消息，预计2021年10月底竣工。

提到这个消息，银河时代的业主宋阳很是羡慕，他太希望他们的楼盘能上热搜了。

“怎么样才能像昆明别样幸福城一样引起外界关注？”他追问市界。

（文中付景军、王庆、宋阳、范兵、陈飞、王强为化名）