作者｜杨洋

编辑｜胡刘继

最近的房地产行业压力比较大。

在新冠疫情冲击之下，大多数房企的销售数据惨淡。前5个月，全国商品房比去年少卖了5500亿元。

即便如此，政府对于房企的调控也并没有放松的迹象。

8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点地产企业座谈会，相传为控制房企有息负债，对房企设下“三条红线”，对踩到红线的房企将采取限制措施。这让行业多了几分不确定性。

一时间，这条红线似乎成为了区分好坏房企的标准，各个房企也在暗自衡量自己踩没踩上红线。在其背后，考量的其实是房企的风险控制意识以及内部的把控能力。

但是，早就有一些房企，提前一步避过了红线，站在了安全区，比如碧桂园。

强悍的内控能力

一场疫情，彻底改变了中国房地产行业发展的逻辑——跑得“快”的房企未必是好的。跑得快，还能跑得稳，才是最厉害的。

作为规模之王、速度之王，外界也一直在窥探这半年来碧桂园的变化。8月25日，碧桂园发布的2020年中期财报给出了答案。

报告期内，碧桂园实现营业收入1849.6亿元，期内毛利润448.9亿元，净利润219.3亿元。上半年归属股东净利润达141.32亿元。

疫情之下，碧桂园还能取得这样的经营绩效，实属不易。

另外，从这次公布的数据来看，截至 2020年6月30日，碧桂园账上有现金2055.2亿元，还有3288.1亿元的银行授信额度尚未使用。这说明碧桂园的腰包很鼓。

与此同时，碧桂园借钱很容易，能灵活控制。报告期内，其有息负债下降至3420.4亿元，相较去年年底下降了7.5%；而且借钱成本也很低，总借款的加权平均借贷成本相比去年下降了49个基点，至5.85%，远低于行业水平。

如果按照网传的那三条红线（红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍）来衡量，碧桂园剔除预收款的资产负债率为53.1%，净负债率为58.1%，现金短债比为1.9，妥妥的绿色水平。

乍一看，碧桂园在一瞬间由“崆峒派”变成了“少林派”。其实，不管是当年的全面布局，还是现在的“稳”字当头，都得益于其强悍的内部控制能力。

具体来说，这种内部控制能力在疫情期间主要体现在回款水平上。

截至2020年6月30日，碧桂园共实现合同销售回款额约2509.3亿元，权益回款率高达94%。碧桂园综合权益回款率较去年同期持平，而当年签约当年回款率(权益)较去年同期上升3个百分点。

达到这些标准并不容易。客观上，除了特殊时期银行更加配合、放款节奏加快之外，还得益于碧桂园争取各大合作银行的个贷政策支持，简化按揭手续，以及加强对回款目标强考核、强调资金的高效率，形成了标准化、精细化的机制。

而这些只是能体现碧桂园内部管控能力的冰山一角。

丰富的土地储备

碧桂园半年报显示，其归属本公司股东权益的合同销售金额约2669.5亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积约3185万平方米。

销售第一的背后，碧桂园有着自己的章法。

疫情影响之下，2020年上半年，大部分企业都经历了由停摆至重启的过程，碧桂园也是如此。

从时间上来看，根据碧桂园提供的数据，除了疫情影响最严重的1月、2月因为大部分售楼处不开门，导致销售几乎处于停滞状态。等疫情稍微缓解之后，销售便出现反弹。

从地区来看，三四线城市的反弹更为明显，自3月起平均每月同比上升11%。反观一二线，同比出现了不同程度的下降。

这说明，扎根三四线城市的策略依然持续给碧桂园带来回报。

碧桂园在三四线城市的可售资源，占总体的34%以上。

半年报显示，2020年碧桂园拥有的权益可售资源合计23404亿元，其中目标为一线城市的为2913亿元，目标为二线城市的为5725亿元，目标为三四线城市的为8060亿元。

截至6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较于同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

目前三四线整体增速相对稳定，是因为这类城市的基本盘比较大，很难有较大的市场震荡，韧性较强。

在我国，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

目前，中国城镇化率约为60%，发达国家城镇化率在80%左右。未来，三四线城市依然具有发展潜力。

当然，在土地储备布局方面，碧桂园除了深耕三四线城市之外，还在做着多手的准备，比如，沿着人口的流动方向去展开土地储备，看好大湾区、长三角及周边地区等。

根据碧桂园半年报，已获取的可售资源中：98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群。

在粤港澳大湾区，碧桂园已获取权益可售资源3088亿元，潜在权益可售资源3182亿元。其中，位于深圳的已获取权益可售资源约200亿元，潜在权益可售资源约712亿元。

2020年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10的城市中，有近一半来自于粤港澳大湾区，包括佛山、惠州、广州等。

有着这样优质的土地储备资源，想要碧桂园卖得不好，可能都困难。

三驾马车齐头并进

随着房地产行业从“黄金时代”向“白银时代”的过渡，不少房企通过布局多元化，积极拓展业务线，积极增强自身的综合实力。

对于多元化发展，不同的房企有不同的侧重点。例如恒大地产在大力发展新能源汽车；万科在发展物流、冰雪事业等；碧桂园则在专业之外选择了科技和农业。

今年7月份，住建部等13部门联合发布《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，强调推进建筑工业化、数字化、智能化升级，着力推动建筑业高质量发展。

对于建筑行业来说，智能制造是未来的一个方向，需要有一个行业领头人去做。

跨界发展机器人，碧桂园是认真的。

迄今为止，碧桂园旗下的博智林机器人成立了5大研究院，组建了3600人的研发团队，其中博士、硕士占29%。2020年上半年，光研发费用就投入了10.3亿元。

取得的成果也是可观的。首先是围绕着自己的产业属性生产的建筑机器人，至今已经研究产品50项，投放工地测试35项，填补了行业空白。今年以来，碧桂园的地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂等机器人，已经分别在顺德和阳江等地项目上使用。

建筑机器人之外，碧桂园还在研发餐饮机器人。在今年疫情之中，碧桂园已经向隔离点和方舱医院免费提供餐饮机器人，解决医护人员吃饭难题。

碧桂园旗下千玺机器人餐厅研发的双臂煲仔饭机器人

除机器人之外，碧桂园还在农业上发力。

2018年5月，碧桂园成立了碧桂园农业控股有限公司，自此致力于现代农业的发展。

目前，碧桂园农业业务发展迅速，在武汉建立了“中国种谷”，在黑龙江开展了大型无人化农产试验示范。

碧桂园庞大的用户群体，是一个巨大的潜在市场。数据显示，目前，累计有超过450万家庭、1000多万人选择了碧桂园，碧桂园销售额市占率达到5%左右。这上千万的消费对象一旦利用起来，将是一个庞大的机会。

对于碧桂园来说，打造从研发端、生产端到销售端的全产业链现代农业，不过是时间问题。