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Hard模式里重启:华夏幸福营收破千亿,产业新城异地复制开始收获

2020年4月30日 文/ 编辑/

文 黄莹

编辑 ✎ 杨关

突如其来的疫情一度给全国的产业发展按下暂停键。

进入4月,各地开始面临经济活动恢复的重大考验,如何释放经济结构潜能,加快建设都市圈是一个必然选项。

而作为地产界最不像地产商的企业——华夏幸福,2019年实现稳步复苏,营收破千亿的同时,也调整了自己的战略定位,从产业新城运营商晋升为核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。华夏幸福试图寻找穿越经济和地产周期的支撑。

近年来,华夏幸福穿梭于城市间,探索都市圈产城融合建设的形式——产业新城,在京津冀、长三角、粤港澳等地开拓,如今这些区域成为华夏幸福的主战场。

反映到2019年财报里,产业新城对公司业绩的贡献越来越大,公司投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元,创历史新高,同比增长17.8%,异地复制模式进入收获期。

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迈入千亿阵营,完成对赌

4月24日,华夏幸福发布2019年财报,营收首次突破千亿,盈利能力得到优化。

2019年,华夏幸福实现营业收入1052.10亿元,比上一年同期增长25.55%。从区域来看,环京地区仍是华夏幸福主战场,贡献的营收最多,达到579.8亿元,环京以外实现了飞速增长,杭州、南京都市圈收入超百亿,增速都在60%以上。

报告期内,华夏幸福实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.40%。 完成与第二大股东中国平安净利润不低于144.88亿元的业绩对赌承诺。

华夏幸福净利润的增长,主要是向内部要增长的成果,体现在毛利率的提升。

报告期内,华夏幸福整体毛利率达到43.7%,比上年同期增加2.1个百分点。尤其是产业发展服务板块,毛利率高达84.63%。

持续的增长说明了其良好的成长性,近五年来,毛利复合增长率高达37%,成为华夏幸福利润的稳定支撑。

与此同时,华夏幸福的各项费用有所下降,其中公司销售费用占比下降0.45%,管理费用占比下降2.0%。

2017-2018年,为了释放风险,华夏幸福放缓了拿地步伐,2018年公司取地面积仅有258万平方米,而进入2019年,华夏幸福开始重启拿地节奏,土地货值有序铺开。

华夏幸福在业绩发布会上透露,2019年,公司获取土地成交金额较上年同期增长203.6%;公司新获取土地规划计容面积比上年同期增加88.7%。截至2019年末,华夏幸福总土地储备1058万平方米,其中孔雀城886万平方米。

“主动加了一部分杠杆,获取了资源,虽然阶段性导致经营性现金流为负数,但为之后的发展打下基础”,华夏幸福财务总监吴中兵在业绩会上解释道,“其实通过四季报可以看出,虽然加大了购地支出,第四季度经营活动产生的现金流量已经开始转正,实现 77.35 亿元,同比增长 3230.21% 。”

华夏幸福还表示仍然需要增加土地储备,2020年一、二季度要全面储备年度业绩(土地)。

产业新城模式下,负债结构仍在持续优化改善。

2019年房地产市场下行的情况下,华夏幸福通过狠抓经营管理,积极回款,公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元,同比增长17.06%。报告期末,华夏幸福公司货币资金429.63亿元,资产负债率为83.90%,同比下降2.75个百分点。

截至期末,公司预收款项达到1252.85亿元,这些都将在未来三年内转化为公司的营业收入与利润。

基于对杠杆的控制以及回款改善,2020年,国际评级机构惠誉维持华夏幸福评级,展望“稳定”,认为随着房地产销售和政府结算款带来的现金收入增加,将有助于支持推动公司增长而进行的额外投资。

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异地复制进入收获期

华夏幸福2019年成绩单背后,离不开其押注的产业新城模式。

2019年,华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元,创历史新高,较2018年提升17.8%;新增签约入园企业545家,平均单家新增签约额同比增加51.8%。

中国都市圈发展过程中,存在着中心城市强,而周边县域弱的问题。研究表明,随着都市圈化趋势的强化,大城市空间扩展将从“摊大饼”模式转向“多中心”模式,城市与城市之间的节点部分将发挥支撑作用,成为引领区域发展的增长极,这就是产业新城价值所在。

2002年,华夏幸福提出了产业新城概念,确立产业新城运营商的定位,形成产业新城“园区+地产”(以园区开发立项,地产开发随行)的发展模式。

▵ 霸州产业新城都市食品产业港

对于发展产业新城,华夏幸福的业务模式是开发性PPP模式。这一模式是以实现区域高质量可持续发展为目标,政府和社会资本建立长期合作关系,提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务的创新性模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同,开发性 PPP 模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心,综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活,更多的是招商引资、产业孵化、产业加速,以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

相应的,投资回报与绩效挂钩,华夏幸福从中赚取土地整理、基建和公共设施建设、产业发展服务、城市运营维护服务等各项费用。

刚开始,华夏幸福的主阵地在环京经济带,最先受益的是固安产业新城。

2002年,固安财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名。受益于产业新城的建设,到2019年,固安全县财政收入突破96亿元,17年翻了近90倍,这与华夏幸福的产业园带来的就业和投资机会息息相关,华夏幸福由此名声大噪,收益颇丰。

随着固安产业新城的成功,华夏幸福开始把这一模式复制到全国各地,并延伸出一套“3+3+N”核心都市圈布局战略。即在京津冀都市圈基础上,布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈,粤港澳都市圈三个高能核心都市圈;推进布局郑州、武汉和成都都市圈三个高潜核心都市圈,以及其他潜力核心都市圈。

▵ 固安产业新城清华中试孵化产业园

从今年的结果来看,异地复制模式成效显著。

从产业新城业务收入上来看,报告期内,产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,在总销售额中占比约26%,相较2018年提升了4个百分点。

在华夏幸福的主营业务模块中,虽然房地产开发收入仍占大头,但是这种结构性变化意味着公司收入结构进一步优化,符合产业政策的产业收入增加,在房住不炒政策基调约束房地产收入的同时,公司整体抗风险能力增强。

另外,从地区收入来看,报告期内,环京以外区域收入467.19亿元,同比增长81.7%,占公司主营业务营收比例由30.8%提升至44.6% ;环京以外区域销售额为828.09亿元,同比增长9.5%,占公司整体销售额比例从去年同期的46.5%提升至57.8% 。

这也说明了产业新城在异地复制开始带来收益。布局产业新城近20年,累计近80座的华夏幸福,正在形成一条更为明晰的护城河。

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探索更多新业务

产业新城步入收获期,为增强在新一轮都市圈建设发展中的竞争力,华夏幸福也开启了新一轮业务探索。

探索的方向是通过住宅地产、商业地产和产业新城三项业务构成新的业务组合。

这种模式能在盘活存量资产、优化资产负债结构的同时,以管理输出的方式,快速切入市场,提升项目的资产回报率。

在新模式下,华夏幸福的第一个项目是和中国平安合作的北京丽泽项目,华夏幸福将丽泽项目转让给中国平安,同时提供在项目地块上代建物业,并在建设完成后提供运营管理服务。完成了第一次从传统重资产模式向轻资产模式的开拓。

继北京丽泽项目之后,短短一年多时间里,华夏幸福布局了武汉长江中心综合体项目、深圳市坪山区碧岭顶等项目。

2019年2月,原华润置地“灵魂人物”吴向东的加盟,为华夏幸福带来了更多可能。在此次业绩交流会上,华夏幸福联席董事长、首席执行官(CEO)暨总裁吴向东表示:“未来华夏幸福将会在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四个领域发力。”

而针对未来新业务面临的市场环境,吴向东表示,“商业地产以数量而言,中国重要的城市有一点供过于求,但商业地产虽然数量多,但好的很少,这是问题也是机遇所在。所以我们的方向就是‘好’。”

这些新业务探索背后有中国平安的因素。

2020年是平安进入华夏幸福的第二个年度。 在低谷期,中国平安入股华夏幸福成为二股东。双方签订了业绩对赌协议,按照规定华夏幸福2018年度至2020年度的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。2019年华夏幸福顺利完成。

对于华夏幸福来说,中国平安入股能通过多种渠道提供成本合理的稳定资金,解决公司最大痛点,改善了公司的融资环境与融资结构。

华夏幸福董事会秘书林成红在业绩会上表示:“中国平安行使了积极的股东责任,公司治理水平在提升,经营管理体系获得升级,信用水平得到增强,平安为公司提供高效一站式的融资服务,在公司业务方面为上市公司发展匹配资源。”

经历了2018年融资收紧,2020年的新冠疫情,房企们懂得“抗风险能力”和“竞争能力”同样难能可贵。

经过2019年的调整,华夏幸福把多元化业务纳入实战,改善收入结构;牵手有钱的小伙伴,增强公司的资金实力;在此基础上,在Hard模式里发挥既有优势,继续升级打怪。

在地产行业,你很难预测明天到底是太阳高照,还是阴云密布。但是可以确定的是,早做准备,手中有伞,身边有伴,即便下雨也不心慌。