文 林夏淅

编辑 ✎ 刘肖迎

2019年，在“房住不炒”大基调下开始，在疫情黑天鹅的阴影下结束，房地产行业整体降速明显。

目前外部环境存在较大不确定性，黑天鹅的翅膀可能还没有完全展开，2020年也变得更加不确定。

如何在复杂环境下稳步发展，阳光城会给出什么答案？

01

盈利能力增强

继2018年以1600亿销售额进入千亿房企阵营后，2019年，阳光城全口径销售额再次突破，达到2110.3亿元，同比增长29.58%，超出前期设立的1800亿元的全年目标，销售面积1713.27万平方米，同比增长35.29%，为自己立下一个新阶段的里程碑。

与这种成绩对应的是，阳光城在克尔瑞“2020中国房地产百强企业”中位列第13名、“成长性TOP10”第5名、“成长速度10强”第1名。

在全年“房住不炒”的大基调下，能够实现这样的业绩并不容易，而这与其对市场的预判和三场“战役”不无关系。

2019年一季度，阳光城抓住了宏观政策短期宽松的“小阳春”机会，通过第一场战役“春节不打烊”实现开门红；4月份，阳光城做出政策收紧的预测，并在内部提出了“五一行动”，即在5月至9月要实现千亿销售额；再加上此后“一七再来”行动，全年销售规模成功提升，福州、上海、浙江等区域均突破200亿元。

但同时，在国内地产行业进入下半场的大背景下，阳光城2019年的增速也有放缓，2019年全年确认收入610.49亿元，同比增长8.11%，归母净利润40.20亿元，同比增长33.21%，两者增幅较上年都有小幅下滑。

相比2018年，在五个销售区中，阳光城2019年的销售重心开始向长三角地区集中，该区权益销售比重较上年提高了4.35个百分点，而珠三角、大福建、京津冀和内地几个区的占比均有不同程度的降低。

全年排名前三的内地区、长三角区和大福建区的权益销售金额分别为515.43亿元、413.46亿元和236.2亿元，占五区权益销售总额的比例分别为38.14%、30.59%和17.48%。

降速的同时，阳光城的盈利能力有所改善。

最新年报数据显示，2019年阳光城毛利率和净利率分别为26.58%和7.08%，连续两年同比提高，加权平均净资产收益率也提高了2.54个百分点至18.92%。

在2018年的业绩会上，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌曾经表示，2019年是公司的管理和品质提升年，目前公司规模比较大，希望再过两年真正做到有点强，最终把公司做成又大又强 。

2019年的业绩会上，阳光城执行副总裁吴健斌表示，接下来的任务是对这样的毛利率水平做一个维持，然后才是尽可能的改善。

02

现金为王，稳步前进

自2017年宏观融资政策逐渐收紧，房企也陆续进入“去杠杆”阶段。

自2018年下半年，阳光城开始在融资方面调整措施，当年净负债率降低70个百分点至182.22%，2019年末进一步下降44.02个百分点至138.2%。

对房企而言，净负债率能更好地反映其负债状况，计算公式为：有息负债减去货币资金后的净值除以净资产。阳光城净负债率的下降，一方面在于其带息债务的减少，另一方面在于其货币资金的增加。

2019年末，阳光城带息债务合计1123.21亿元，近三年规模相当，其中短期债务335.49亿元，占带息债务比重较去年末下降12.94个百分点，整体偿债压力相对减轻。

同时，阳光城2019年年末账面货币资金419.78亿元，是一年内到期带息债务的1.25倍，属于公司近十年来的高位。

公司资金的充沛是因为经营活动的回款和债务规模的合理控制。

数据显示，阳光城2019年筹资活动产生的现金流量净额延续了2018年的负数状态，表示净减少，而经营活动产生的现金流量净额，则在2017年、2018年之后继续保持为正数，达到153.96亿元，全年平均回款率达到80.2%。

这意味着，快速回笼的资金覆盖了债务减少的净额，成为阳光城增加账面货币资金的重要方式。

基于经营业绩增长和财务杠杆的控制，2019年阳光城的主体评级机构首次将其评级提升至AAA，这对于接下来的融资计划起到了积极的作用。

一方面，阳光城的多元融资渠道正在搭建。截至2020年4月，阳光城已陆续发行了30亿元小公募债券，开展了8亿元物业资产的证券化融资，以及3亿元的海外债。

另一方面，评级上调后阳光城的财务成本有所下降。全年来看，阳光城2019年7.71%的融资成本较2018年末下调了23个基点，成为继2018年下降22个基点后，又一次突破。

在资产规模增长、优质土储扩充的前提下，能够做到控制带息债务规模，降低融资成本，这对于地产行业危机与机遇并存的2020年来说，无疑是一颗强有力的定心丸。

03

土地储备结构优

从福建出发的阳光城，经过多年的发展，已经走入了全国二十余个城市。

从千亿迈入两千亿，阳光城在多座城市创下销售新高的同时，也在持续拿地，为之后的发展做铺垫。

2019年，阳光城以491.77亿元对价，获得了937.1万平方米的权益土地储备，以可售货值测算，新增土储权益比例为70.5%。

一轮强势拿地后，截至报告期末，阳光城总可售面积为4523万平方米，可售货值达到6324亿元，在城市的分布上，一线城市占比26%，二线城市占比48%，在区域的分布上，三大城市群（珠江三角洲、长江三角洲和京津冀）占比46%，大福建占比15%，其他则主要分布在全国各省会城市。

在三四线城市面临较大的房价下行压力、一二线城市成为接下来房价上涨的新动力时，阳光城围绕一二线城市的重点布局，成为此后业绩持续增长的基础。

进入2020年，阳光城1-3月共以103.94亿元的权益对价总额，在福州、南平、杭州、长沙、漳州等多个城市，以招拍挂和收并购的形式拿下了14个土地项目，对应的土地面积和总对价分别为124.97万平方米和154.52亿元。其中1月以257.7亿元的新增货值在CRIC榜单上位居第一。

业绩发布会上，朱荣斌对于未来的拿地持相对谨慎的态度，表示“卖多少拿多少”是眼下应对众多不确定性的策略。

04

新架构提升效率

在两千亿元的销售新台阶面前，阳光城在公司组织架构方面进行了升级、精简。

2019年底，阳光城启动组织变革，加大推进管理精细化进度，对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级，其中在区域层面，28个区域通过大区域套小区域、两个体量相似的区域并行、同地区的兼并整合等多种方式优化为16个区域，精简管理架构，提高效率。

同时，在项目层面上，阳光城将以项目部为抓手，对项目总进行赋权，提升项目部的能力。

用朱荣斌自己的话说，这种组织变革的作用就好比碳的同素异形体，石墨和钻石，就是因为排列方式不同，性质和价值就完全不同。

房地产行业的土地红利期已过，爆发式增长和高企的回报率早已不再，要想在地产行业的下半场取胜，房企必须优化自己的管理模式，加强运营、提高效率，在未来的地产行业中获得更多溢价。

随春天而来的，是国内疫情逐渐得到全面的控制，各大房企加速复工，以及各地居民需求的释放，房地产行业在寂静的2月之后也逐渐复苏。

3月，百强房企单月累计销售金额达到7679亿元，同比下滑14.7%，环比则大幅回升了23个百分点。

阳光城方面，3月实现销售金额为137.17亿元，较2月份44.61亿元的销售额有了大幅提升，与去年同期139.66亿元的销售金额相比也只有小幅下滑，这意味着阳光城已陆续找回节奏。

阳光城认为，短期内政策支持和经济下行将形成对冲，对行业的影响可能体现为纾困而非刺激，但从中长期来看，房地产行业仍是国民经济重要组成部分，未来企业比拼的更多是自身运营能力，而不再是土地红利。

已经提前完成布局的阳光城，对于2020年的期许依然维持“2000+”亿元的销售目标，其中的“+”，是公司在复杂环境下留下的一个无限可能的变动区间。