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今年,年轻人还愿意住长租公寓吗?

2020年3月20日 文/ 易方兴 编辑/ 楚明

企业没有盈利,租户没有省钱,房东收不到租金,看起来是门只有输家的生意。

文 | 易方兴

编辑 | 楚明

运营 | 肖睿

周军已经52天没有收到蛋壳打来的房租了。

吴敏则看到房东贴在门上的通知:如果3月24日还不搬出,就要被强行赶走。

疫情之前,分别作为房东和租客的二者,由中介代理,本没有交集,却没想到,有一天会在同一个维权群里相遇。

“北京租户蛋壳维权群”集中了业主和租户。根据反映的问题,谁是业主,谁是租户,一看便知。

“抱怨收不到钱的肯定是业主,担心自己没地方住的是租户,两方成了‘命运共同体’。”周军已经进群7天,眼见群里人数从起初的3个人,扩充到数百人,“我跟蛋壳签了3年协议,3年来我都不认识房里的租户,只管收钱。现在竟然发现租户也在群里,确实有些尴尬,肯定是哪里出了问题。”

哪怕是长租公寓集中爆雷的2019年,整个行业也没有像现在这样尴尬过。整个行业一路磕磕绊绊走来,挺过涨价收房、取消“N+1”、严打租金贷等风波,又在疫情之下显露出脆弱的原形。

▲ 在长租房的商业模式中,一旦没有新的租金回笼,就会出现押金清退及房租支付等资金困难。图 / 网络

入不敷出

无论是房东,还是租户,面临的问题都只是一个字:钱。

周军发现钱出了问题是在1月底,作为房东,他本该按时收到蛋壳打来的月付6000多元房租。房子在回龙观,是三四年前北京房价涨到最高的时候买的,260万元还背着房贷,月供6000多元。除此之外,为了上班方便,他又租了个一居室,月租4000多元。

他的现金流有些紧张。每个月挣1万块,其中一半交房租水电费,剩下每月吃穿用行花3000块,这一切都建立在回龙观房子租金可以抵消月供的前提下。

这一切在疫情中出现了变数。

3月,周军仍旧没有收到蛋壳打来的房租。他每月租金加房贷已经覆盖工资,标志着入不敷出的开始。

蛋壳公寓则一直在入不敷出的状态下发足狂奔。美东时间1月17日,蛋壳公寓敲响上市钟声,成为2020年第一只在纽交所成功挂牌的中概股。

▲ 蛋壳公寓成功登陆美国纽交所。图 / 蛋壳公寓新浪微博

通稿中,蛋壳公寓被形容为逆风奔跑。在国内市场里,蛋壳是占有率第二的分散式长租公寓品牌。在其招股说明书中显示,蛋壳公寓2019年前10个月净亏损为28.13亿元人民币,经调整后的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)为负16.12亿元人民币,而官方表示尚未盈利的原因是其持续高速增长。

即便亏损是常态,仍有投资人看好长租公寓模式,是因为蛋壳高速增长的规模给了资本信心。蛋壳公寓公开发布IPO招股书,显示蛋壳公寓成立4年多以来规模增长近166倍,市占率达到2%,房间数量突破43万间。这就是蛋壳公寓能拿到钱的底气:试图让投资人看到它解决中国租房问题的能力。

从事私募基金的徐辉分析,对于蛋壳这样重现金流模式的企业来说,钱无异于是企业能生存下去的血液。哪怕持续亏损,只要现金流源源不断进来,就能一直维持下去。但是疫情期间,现金流出问题,牵一发动全身,哪怕已经上市,也有可能爆雷清盘。

没钱输血,迫使蛋壳自寻出路。早在2月初,就有媒体报道,蛋壳在疫情期间一方面要求业主免除其1个月的租金。同样,自如也一度被指“借疫情涨价”。2月23日,青客公寓的部分房东,也收到了租金无法按时支付的消息。

另一方面,则有相的租客反映,蛋壳并没有减免租金,被形容为 “只进不出,空手套差价”。

与此同时,还有人发现,2月份蛋壳虽然已经停止保洁、维修等服务,却依旧收取服务费。而一旦免除租金的要求与房东谈不拢,中介就会借“不可抗力”之由,强制解约,房东拿不到钱,租户也无家可归。

为此,蛋壳公寓2月13日作出回应,表示将加码优惠政策,续租租客的首月租金立减50%。另外,在优惠活动基础上,租客将额外享受专属疫情补贴,大约可以获得10天左右的赠送租期。

然而,争议依然未能平息。

▲ 3月2日,蛋壳公寓微博发布消息表示租客申请的疫情补贴已陆续发放至租客app,可用于支付租金、服务费等,但不支持提现。图 / 蛋壳公寓新浪微博

化“贷”为牢

长租公寓之所以争议不断,问题正是出在商业模式上。

吴敏北漂7年,如今正在商量婚事。结婚需要买房,买房又需要贷款,因此个人征信就显得无比重要。她没想到,个人征信还可能因为租房涉及的贷款受到影响。

3月8日,她下班回到北京回龙观租住的主卧,头一眼就看到了门口贴的告示。跟之前不同,这份告示不是出自蛋壳管家,而是未曾谋面的房东。

告示里写着,业主于本期付款日(2020年3月2日)后15个工作日未收到蛋壳公寓支付的租金,租房合同单方面解约,房屋将在 2020年3月24日后择日收回。

这份突如其来的告示,让吴敏本来就不稳定的北漂生活,增加了不确定性。她从事餐饮行业,受疫情影响,3月份工资比过去缩水一半。此时,如果再被赶出去重新找房,钱还是安全,都是问题。

不过,人随时可能被赶走,债却早背上。蛋壳所用的月付模式,使用的是租金贷款。吴敏的房租月租金3000块钱,但在蛋壳管家的建议下,她办了36000元的贷款,年利率是9.86%。这笔钱已经一次性发放到蛋壳的账户里,算作租户付的年租金。

“我咨询了做金融的朋友,无论我住不住这房子,贷款依然在我名头下,我依然要还钱。”吴敏本来2月中旬就要回到北京,因为疫情推迟到3月份,整个2月份只住了几天,依然花费的是整月房租,“我本来想着说算了,但现在要被房东赶走,实在是忍不下去了”。

她开始打12345热线,以及加入各种微信维权群。

原本,蛋壳通过现金贷回流资金,租客还贷,房东收租,各得其所。疫情恰恰打破了这种平衡。

实际上,长租公寓的商业模式非常传统——公司从房东手上租下房源,将房屋重新设计,配备基础家具设备,再以“二房东”的身份转租给消费者,同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。

蛋壳公寓朝阳片区一名不愿透露姓名的中层管理者说,理想的模式下,公司赚的应该是收房和出租之间的差价和服务费,但几年前哄抢房源带来很大的后遗症,当初高价收的房子,遇到北京推出的“禁止N+1”(编者注:禁止隔断间)的政策,导致收房价格和租房价格倒挂,这条赚钱的路被堵死。

“现在我们最大的收入来源是现金贷。”这名中层管理者说。简单地说,赚的是一个资金上的时间差,客户在签约那一刻起,长租公寓就从贷款发放方那里拿到1年或2年的房租,租户看似是在付租金,实际上是在还分期贷款。

过去两年,长租公寓都在现金贷的争议中挣扎前进。尽管饱受诟病,但这在业内已经是潜规则。此前,长租公寓企业优客逸家CEO刘翔接受媒体采访时也表示,“长租公寓行业的现金流,主要来源新签租房量。”

更直观的说法是,新签约实际上带来的就是现金贷。

疫情无疑让这种被金融工具异化的商业模式,显出脆弱的原形。

据贝壳研究院数据,2020年2月,18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%,同比2019年2月降幅高达82.7%。

显著下降的主要原因是受到疫情影响,人口流动降低。大量租赁人口滞留家乡未返回居住地,或由于小区封闭禁止外人进入导致市场供给需求双双下降。春节后,租赁市场依然维持着低迷状态。

新签约租房量骤降,意味着现金贷大减。不过,现金池里没水,最先殃及的还是房东:无法按时收到租金了。

▲ 图 / 视觉中国

仓促自救

危机中,蛋壳开始自救。如大多数疫情中的自救一样,分为开源和节流两个方面。

蛋壳公寓武汉收房管家周桥接到通知,要跟客户索要1个月的免租期,并且一定要电话沟通。周桥有些不好开口,“业主的钱来得也不容易,免1个月租金,换我也可能不愿意”。

没办法,该做的工作还是要做。“我们头儿说,这是强制命令,没有商量的余地,提供了3种方案,如果都不接受,就说只能按照‘不可抗力’解约。”周桥说。

这样的自救模式,显得有些“粗暴”。有租客在微博上诉苦,蛋壳不顾疫情严峻,强行让用户退租或换租。实际上,这些租客遭遇的退租指令不少来自房东。许多房东没能按时收到钱,只能采取下策:收不到钱只能收房。

争议中的蛋壳在2月20日推出“蛋壳房东支持计划”,提供多种免租期支持和返还方案。比如,其中一个方案是,疫情期间爱心支持的一个月房租,在合同结束时返还。

但信任逐渐瓦解,一部分房东只认钱,不认延期或者分期返还的承诺。“我不同意,我这边也等着用钱,不然的话就解约。”周军好不容易打进客服电话,对方永远都在说,“会向上级反映”。

他也走上贴告示清退租户这条路,“我也是受害者”。

节流之外,蛋壳也在想尽千方百计开源,最紧要的是吸引返程复工的客户。

2月25日,蛋壳公寓,通过官方微信公众号发布致租客的《返城复工必看》。针对部分租客无法按时返回或不方便进行搬迁,蛋壳公寓推短期续租政策。短期按月续租可享受与年租同等价格,以方便租客返城后再进行退换租。但在具体实施过程中,不少租客还是抱怨房子临时涨价等问题。

仓促的自救凸显行业的弊病。疫情把分散式长租公寓这门生意的脆弱性展示在外界眼中——企业没有盈利,租户没有省钱,房东收不到租金,看起来是门只有输家的生意。

为了挽回人心,3月初蛋壳公寓公开发表长文,两次向房东致歉,表示确实存在部分员工与房东的沟通问题,“只是在单方面通知房东,不是协商,而且客服电话也常常打不通”。

事实上,长租公寓行业从迷局陷入危局,早有预言。

原我爱我家副总裁胡景晖,曾在2018年表示:“长租公寓若是爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

▲ 长租房的爆雷早已来到,杭州鼎佳公寓于2018年8月率先爆仓。图 / 视觉中国

“我不建议做长租公寓,这个生意是亏的。”早在2018年,潘石屹就也直指长租公寓商业模式的痛点。他表示做长租公寓一定会去银行贷款,银行基准利率利息是4.9%,但实际可能得5%-6%,然而贷款建成后租出去回报率最高超不过1%,租房价格翻番还是亏本。

来自政策的压力更大。蛋壳的招股书上清楚显示:2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

自2019年12月13日起生效的《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》要求,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这意味着长租公寓需要在3年时间内找到其他盈利途径。

种种困局下,再加上疫情,整个行业蒙上一层阴影,影响却是数十万业主与租户。

3月20日,距离要求租户退租还有4天时间,周军依然没有收到房租。赶走租户,他也不忍心,“我只是想让租户帮着一起向蛋壳施压”。

他只能安慰自己,租金没有,但房子还在。

▲ 图 / 视觉中国

(文中周军、吴敏、周桥为化名)