文 ✎ 柯斯基

编辑 ✎ 杨关

2020年，北京“限竞房”退潮的趋势愈发明显，不限价地块的溢价率高企，楼市有重回顶豪时代的迹象。

3月12日，知名财经评论家、财经作家叶檀和贝壳研究院首席市场分析师许小乐在未来金茂府「宽作160」大师样板间举行一场#未来 放宽想#——北京新顶豪时代前夜｛云探秘｝沙龙活动，探讨未来经济、楼市走向及购房趋势变化。

▵ 许小乐和叶檀

未来金茂府，地处未来科学城核心腹地，距建设中的地铁17号线未来科学城南区站约800米，项目2公里半径内分布有7所北师大小学、中学优质教育资源集群以及包括保利、绿地等知名开发商在建的高端商业配套和权威三甲医疗，真正实现一刻钟全维配套的生活圈。

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顶配奢享洋房

2016年，北京市政府“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房政策下，“限竞房”土地供应量不断增大，近年来北京楼市进入“限竞房时代”，受供应结构变化影响，近两年新房市场的供给、成交，均是“限竞房”在唱主角。

“限竞房”政策规定，在“招拍挂”过程中，对拟出让的地块限定住房套型，限定最高房价。部分地块还执行“7090”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例不低于70%，且取得房产证后五年内不可自由买卖。

政策一经推出，京城房企纷纷响应，投身于“限竞房”的建设当中。2018年，“限竞房”集中入市，占到北京市场供应量的70%，在面积和售价均受限的情况下，“限竞房”腾挪空间不大，同质化的产品扎堆入市。

中国金茂布局“限竞房”开发，却走出一条与多数同行相反的道路。2018年11月26日中国金茂以41亿元成功竞得未来科学城地块后，基于释放城市未来生命力的开发理念，结合地块控规条件，将金茂产品线中最高端的品牌“府系”的基因注入“限竞房”，在未来科学城板块倾力打造出纯洋房社区的未来金茂府，这也是中国金茂“府系”产品中首个纯洋房社区。

易居研究院智库中心总监严跃进分析：“房地产进入存量时代，住房回归居住属性，房屋交易从偏向投资转向更加关注产品力，包括选址规划、质量结构、户型设计、配套服务等。”

房地产在经过住房商品化20多年的发展，已经进入品质时代，产品力成为房企穿越市场周期的“金钥匙”。中国金茂深谙此道，挑中的未来科学城地块，是北京“三城一区”科技战略主场，未来的全球科创高地。国家电网、华能集团、中国电信等20多家央企已经进驻。基于职住平衡的城市发展规划，未来区域随着大量的高素质产业人口流入，必将有大量置业需求。

因此在建设之初，金茂就瞄准高阶新中产的住房“痛点”， 计划为区域高精尖城市精英打造一所立足“未来”的理想居所。也正因此中国金茂在品质上力求精雕细琢，从项目规划、户型研发到绿色供应商甄选、绿色施工，“府系”标准的“绿金模式”贯穿于每一个建造环节。

据悉，未来金茂的容积率只有1.5，低密度社区规划为园林腾出更多互动主题空间，园林设计师遍访全国，找出合适的景观品种，搭配出全时全龄全景的园林景观，业主足不出户即可感知四季的细微变化。

未来金茂府还力邀台湾著名设计师唐忠汉进行精装设计，让高阶新中产拥有健康、舒适、宜居的居住体验。唐忠汉提出，他格外注重融入感性和艺术的力量，重视居家的仪式感与舒适性，用空间形式建构理想生活方式，通过餐厨客一体的LDK设计语言，让房子不再是一个单纯的物理存在，更是促进家人交流、见证家人欢乐时光，充溢着家庭温度的载体。

在空间的构造上，唐忠汉辟出一个弹性空间，13.6米超大四面宽，起居厅通过一个展示性书架，区隔为书房和客厅两个区域，两个空间可闭可合亦可连通，根据需求还可以改造成儿童房、客房、游戏室等，也可以和客厅连通，形成开阔的场域，为业主未来生活展现出更多生活场景转换的可能，满足家庭成员每一个不同阶段的生活需要。

▵ 书房和客厅互动

这样细腻人性的设计渗透在未来金茂府的每一处精装细节中，知名财经专家叶檀参观后感叹，“一切都刚刚好，当你需要的时候，发现它已经存在，很暖心的感觉”。

中国金茂走的这条“纯享”路线，却意外为“限竞房”开辟出一条新的路径。据机构统计，目前，北京“限竞房”已累计供应5.87万套，库存高达3.38万套，整体去化率只有40%左右。

在“限竞房”库存高企的大势下，未来金茂府却凭借强大的产品力和超高性价比在2019年逆市热销，实现入市6个月累计销售1000套，销售额破68亿的骄人成绩。项目在市场的销售表现也验证了市场对未来金茂府产品力的最大背书。

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“黑科技”智能豪宅

疫情之下，住房成了避风港，越来越多人倾向于关注房子的“硬实力”和“软价值”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐透露，根据贝壳研究院的调查，全民隔离的情况，导致很多人感受到房间的空间不够用，有41.6%的受访者表示疫情后更想购买大户型。

人们在置业时不但关注户型设计及周边配套，更多开始关注新风、同层排水等可以影响健康居住体验的科技系统的配置，甚至高品质物业服务等因素在评判标准里的地位也显著提高。

▵ 主卧套

有着十余年健康科技住宅开发和运营经验的中国金茂，在未来金茂府的科技洋房开发过程中从“阳光、空气、水、温度、湿度、声音”六大基本生命元素出发，构建了包括全置换新风系统、地热源泵系统、净水系统在内的12大科技系统，共同打造一个贴心舒适的家。

在未来金茂府，室内温度始终可以保持“四季如春”的舒适体验，其背后正是地源热泵和毛细管网系统的功劳。地源热泵深入地底约120米，通过管道将深层土壤的温度传导到地下机房，再透过天棚和墙面敷设的毛细管网将温度以辐射的形式均匀传送至室内，少了暖气的干燥烦恼、也避免了老人、小孩对中央空调风感的不适，让居者体感温润如春。

新风系统则保持室内空气时刻新鲜如一，新风以小于0.3m/s的风速，通过“下送顶回”的送风方式实现室内空气的高效置换。新风送风、回风采用单向独立的系统，可以避免交叉污染的风险。同时，未来金茂府的新风系统，还通过加热或高压微雾加湿、静电过滤等工艺，保证室内新风湿度始终处于人体舒适的区间，同时最高可以过滤掉90%的PM2.5颗粒物，即使雾霾天，依旧可以在家放心呼吸。

国内最早的“健康住宅”倡导人刘东卫告诉市界，“跟发达国家相比，我们的住宅建筑卫生防疫、居住健康安全和建筑部产业化技术方面还存在不少差距。关键是认知高度和重视程度不足，尤其是系统研究和关键技术有待提升。”

中国金茂再一次理念超前，2016年就成立了北京金茂绿建科技有限公司（下称“金茂绿建”），投入大量资金做科技系统研发，结合“府系”的标准不断升级技术，12大系统得以有机结合。

率先吃“螃蟹”的金茂亦尝到了科技整合带来的甜头，未来金茂府在金茂绿建的技术协助下变得更加人性和智能。

目前，未来金茂府通过RFID卡无接触式识别技术，已经实现了“智能社区”的未来感体验，业主通过“射频识别”进入社区或单元入户大堂，同时通过智能呼梯、智能访客管理系统、智能安防等高科技加持，为业主提供专属、舒适、安全的物业管理体验。

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最后的上车机会？

疫情的强势冲击，经济活动按下暂停键，股市狂跌，在这种时刻，最考验资产配置的能力。

叶檀坦承，“房地产作为一个对冲工具，跟黄金、日元一样属于避险资产，现在可以看一看了，要开始准备起来了”。她表示，北京、上海、深圳现在的楼市都热起来了，大家拿地的积极性很高，这也是个信号。此外，谈到购房建议，她说“买城市、买地段、买好房子，好的地段包括，第一市中心、第二新区。真正未来是有前景能够发展起来的新区” 。

▵ 餐客一体

3月13日，央行定向降准，长期释放流动资金5000亿元，消息出来前，房地产市场已经开始蠢蠢欲动，多地楼市出现调控松动迹象。许小乐表示，根据贝壳研究院的统计，三月北京市场已经复苏，客源恢复到年前的水平，成交量恢复到2019年12月的60%左右。

种种因素的叠加，北京楼市又有“小阳春”的迹象，未来金茂府整楼加推160㎡精装科技四居纯洋房，无论是位置、品质还是价格，在北京已经是不可多得的房源。

“限竞房”正在显示退潮的势头，整个2019年，北京限竞房供地16宗，不限价商品房用地有24宗，不限价地块推出数量首次大于限竞房地块。

2020年趋势更加明朗，1月北京新年首次土拍，两宗石景山地块皆为不限价商品房用地。2月成交的10宗住宅用地，仅有两宗是“限竞房”用地，占比大大减少。

未来金茂府这样的“限竞房”用地，以目前的趋势来看，在未来只会越来越少。中国指数研究院的专家分析，“2019年伴随土地政策松动，不限价地块供应增加，纯商品住宅用地成交同比规模增长明显，预计未来商品住宅供应结构或将发生改变，纯商品房供应或将有所增加。”

▵ 南北通透

在2月的土拍中，环线位置跟未来金茂府相似的海淀西北旺地块，拍出76亿元的高价，溢价率为25.95%，平均楼面价已经突破5万元，新拍地块仅地价已经逼近未来金茂府的售价，将来售价可窥端倪。

随着“限竞房”供地持续退坡，优质高性价比的房源在市场上也将越来越少，未来金茂府最后一次加推160㎡精装科技四居纯洋房，仅900万即可入住金茂府系标准的豪宅。

如今，京城高阶新中产们最后一个上车奢享洋房的机会，正摆在眼前。千载难逢的机会稍纵即逝，一旦错过便不再拥有