文 ✎ 黄莹

编辑 ✎ 邢昀

从卖项目，到卖公司，关于潘石屹要清仓的传闻一个接一个。

2019年，市场传闻SOHO中国旗下八个项目要被打包卖掉。到2020年，传闻升级为老潘要卖掉的可能是公司，美国黑石集团计划斥资40亿美元（约合人民币277亿元）将SOHO中国私有化。

3月11日下午，SOHO中国发布公告称，公司正在和海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致对公司全部发行的股份进行全面要约收购。

虽然并未正面回复，但公告无意间佐证了坊间传闻的真实性。

深谙低买高卖道理的潘石屹2014年开始一路卖卖卖，SOHO中国从中国最牛的房地产公司，最富有的房东，沦落到不断抛售自家项目，可能黯然退市。背后最大的诱因在于，国内办公楼等商业地产的租金回报率太低。

而病毒冲击之下，写字楼的空置率进一步上升，租金下行压力加大，“包租公”的生意更不好做了。

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老潘卖卖卖

任志强曾经评价自己的老友：小潘卖东西很厉害，他是天生的二道贩子！

2010年SOHO中国达到营收顶峰，之后转型从租售并举到自持物业运营，当起了“包租公”。

自此，SOHO中国也走上了抛售物业的道路。

从2014开始，SOHO中国卖掉了SOHO静安广场、SOHO海伦广场，2016年，又相继卖掉上海的SOHO世纪广场，虹口SOHO等。

在SOHO中国看来，这些都算是非核心物业，卖掉很正常。

量变积累到一定程度就成了质变。

2019年10月，SOHO中国以7.61亿元，卖掉建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都等项目下面的总共2583个停车位；又卖掉SOHO3Q旗下11个项目。后来，坊间出现了SOHO打包出售核心资产的传闻。

虽然，SOHO中国在公告中极力否认——“会不时探讨潜在的交易机会，不知道这回事”，还是掩盖不了潘石屹夫妇清仓中国资产的可能。

老潘夫妇为什么一直想卖卖卖？因为SOHO中国所从事的“包租公”生意就不是一个赚钱的买卖。

从年报中可以看到，2012年开始，SOHO中国无论是营收还是净利润，都一直在下降，到2018年，每年营收只有20.89亿元，跟动辄百亿、千亿的房地产公司来比，完全不是一个量级。

如果不是因为卖掉了很多资产，SOHO中国的业绩恐怕更难看。

2019年半年报显示，截至2019年6月30日，前门大街、望京SOHO、光华路SOHO2期，外滩SOHO的出租率都有所下降。

空置率上升给SOHO中国直接带来的就是资金压力。

截至2019年6月30日，集团总借贷177.61亿元，其中将于一年内到期的负债20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元。期内净负债率为44%，较去年末增长1个百分点。而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，根本无法覆盖短债。

更为残酷的是，Wind数据显示，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，虽然这在房地产行业已经很低了，但是对于SOHO中国来说却是难以承受的。

潘石屹在2019年6月宣布销售预估总价约78亿的自持物业时曾作出解释：我们物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。

这也就意味着租金回报率还赶不上借贷利息，SOHO中国最主要的业务已然成了一个不赚钱的买卖。

戴德梁行最近的报告显示，在宏观环境影响及租赁需求降低的情况下，大中华区多个城市核心区写字楼的租金都有所下降。北京在大量非核心商圈的新增供应和经济形势尚未出现回暖的背景下，预计未来一年租赁成交放缓迹象或将持续。

本来就不景气的商业办公楼，疫情冲击之下，日子更加难过。

市界近日咨询光华路SOHO的一个销售人员，对方将整个CBD地区的办公楼项目发了过来，说均可代理。

从他传来的实时视频来看，光华路SOHO里目前复工的人寥寥无几。销售对市界表示，“我们现在在里面办公的人并不多，大家基本上都在家办公，我们招商受到了很大的影响。如果你想租的话，租金有所下降，条件也好谈。”

潘石屹曾把目光投向过共享办公，推出SOHO 3Q项目，不过2019年形势不好之际，3Q项目旗下项目已出手。目前可以看到，位于北京的光华路SOHO 3Q、位于上海的外滩SOHO 3Q都已经由筑梦之星运营。

如今，共享办公在疫情影响下更是风雨飘摇。杭州某共享办公楼的一位招商经理对市界表示，“本来办公楼就不景气，延迟复工，导致新客户没法签约，我们直接损失要3000万打底”。首先就不能招租，然后工资还要照发，业主租金也要照付，但租户的租金却可能收不回来，老客户可能要求减免租金，办公楼行业压力很大。

商业办公对于SOHO中国来说，拖时间越久，现金流压力越大。

02

黑石抄底？

这不是黑石第一次被传要当SOHO中国的接盘侠。

2019年10月，SOHO中国被传将以分批打包的方式出售八个项目，意向买家之一也正是黑石。

1985年成立的黑石集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，业务涵盖私募股权、房地产以及对冲基金投资等。2019年资产管理规模突破5000亿美元，而房地产板块是黑石的重要支柱。

在黑石的历史中，投资不良房地产项目，是其发展壮大的法宝。

2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱之际，黑石设立房地产债券策略基金，接了那些因房贷风险陷入流动性危机的银行的盘。以买入-修复-卖出的策略，黑石开始在在全球范围寻求房地产投资机会。2019年黑石一只地产基金（BREP IX基金）的募集再创记录，规模达到201亿美元。

可以说，黑石集团是一个善于将财务状况不太好的房地产公司，化腐朽为神奇，然后从中获利的一家投资机构。

此前，黑石集团不断将整合过的地产项目卖给中国“买家”。

例如，把伦敦仓储公司Logicor卖给中投，作价65亿美元把希尔顿分时度假俱乐部25%的股权卖给海航，把澳大利亚房地产集团Valad卖给万达等，安邦也从黑石手里买下了大量海外地产，包括纽约的华尔道夫酒店。

除此之外，黑石集团在中国房地产领域也有少数投资布局。

2013年5月，黑石与另一投资巨头凯雷联手收购了苏州和杭州两处购物中心49%的股权。近几年，黑石又相继购入了上海维璟广场、西安熙地港、郑州熙地港等。

黑石看上SOHO中国，部分是源于对于中国市场的看好。

2019年，黑石集团董事长兼首席执行官苏世民对媒体表示，尽管近期中国经济经历了不少困难，在世界经济增长全面放缓的大背景下，他对中国经济依然充满信心。

在他看来，与世界其他国家和地区相比，中国经济的增速已经很了不起了，美国经济的年增速大概在2%左右，过去一段时间里中国经济的增速至少是美国的三倍，而美国的经济增速，已是发达经济体里最快的。

黑石和SOHO中国之间还有个重要的链接桥梁，就是原SOHO中国总裁，现任黑石集团董事总经理阎岩。

阎岩于1996年加入SOHO中国，曾历任首席运营官、财务总裁和总裁，2018年3月因“寻求个人发展”而辞职。

在SOHO中国历史中，阎岩一直作为潘石屹的左膀右臂出现，历年的业绩发布会都会坐在潘石屹旁边。

在潘石屹夫妇创办SOHO中国前身北京红石集团的时候，就有15%的股权在阎岩名下。

有媒体报道，黑石与SOHO中国的交易，阎岩是“媒人”。

对于黑石来说，阎岩可能更多充当的是牵线搭桥的作用，黑石集团最终看中的可能是SOHO中国目前价格合适。

有行业人士对市界表示，2019年开始全国写字楼市场比较疲软，客观上也会压低部分写字楼的产品价格，这或许也是黑石收购的一个重要逻辑。

03

谁是大赢家？

3月10日，黑石有可能接盘的消息放出来后，SOHO中国股价大涨38%，收报4.1元/股。随后，更多坊间披露的收购细节也被大家关注起来。

2019年10月份，财新等媒体爆出SOHO中国计划出售中国内地八个商办物业，拟售项目总价值为人民币500亿-600亿元，大概在80亿美元，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司有意接盘，而到这次变成了在二级市场上直接私有化SOHO中国。

▵ 上海凌空SOHO中国

从出让部分资产，老潘直接走到出让公司股权这一步，要把耗费自己大量心血的SOHO中国拱手让出。

路透社披露的私有化方案显示，黑石提出以每股6港元的价格将SOHO中国私有化，这一报价较SOHO中国1月平均股价3.03港元，溢价近100%。

二级市场上，SOHO中国一直处于股价低于每股净资产的境地，根据SOHO中国2019年半年报，其每股净资产为6.76港元。潘石屹曾多次表示SOHO中国的股价没有表现公司价值。

如果最终按照6港元每股来私有化，相当于打了八八折，对黑石来说是一笔物超所值的交易。

除此之外，路透援引的消息人士也表示，黑石还将接管SOHO中国的债务。截至2019年6月底，其债务规模为326.8亿元人民币。

对于SOHO中国来说，以前只是卖项目，这种私有化的方式相当于把SOHO旗下所有一切都委身黑石。

潘石屹夫妇目前通过家族信托持有SOHO中国63.93%的股权，不过据报道他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

着急变现的潘石屹夫妇以后会去干什么？

资料显示，从2011年开始，潘石屹和张欣夫妇就曾通过家族信托投资了大量海外资产。

▵ 潘石屹与张欣夫妇

在2011至2013年间，潘石屹的家族信托对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目进行投资，之后又斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。2013年年初，张欣联手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。

潘石屹长子潘瑞在英国成立Estates房地产公司(欧房集团)，投资了多个大型地产项目。

在2019年10月之后，老潘在国内疯狂注册了11家公司，在一些企业管理公司之外，还有一家投资公司。

潘石屹曾说，“做生意永远不变的规律，就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这一原则。”

在当前市场大环境下，现金流充裕非常关键。毕竟有了钱之后，做什么不成呢。