文 | AI财经社 李逗

编| 嵇国华

潮退之时

停工已久，杂草丛生的苏州中南中心终于迎来复工，代价是削减230米的楼高。

这是一座高达729米、原本被规划为“中国第一高楼”的超高层建筑，由中南建设公司在2012年摘得，但在所有桩基完成施工后，苏州中南中心开始陷入长达5年的停滞期。

4月27日，住建部和国家发改委联合下发通知，要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。削减了230米的苏州中南中心大楼，踩线达标。

其实早在这次限高政策发布之前，全国多座规划和建设中的超高层建筑都已被“削高”，500米的高度，成为超高层建筑的隐形门槛。

摩天大楼往往被视为一座城市的面子，各地政府积极招商引资规划建设“第一高楼”，各地掀起一轮超高层建筑热，“华中第一高楼”“南京江北第一高楼”“西安第一高楼”“上海浦西第一高楼”等等，摩天大楼见证了不同城市基建竞赛的此消彼长。

深圳则是其中的佼佼者，在这座充斥着奇迹的城市里，最不缺的就是挑战天际线的选手，已建成的超过300米的高楼达到16座，200米以上的高楼数量超过110座。592米高的平安金融中心，排名全国第二，全球第四。

尽管如此，挑战者仍络绎不绝。比如计划建成830米的华润湖贝塔，最初的设计高度达到830米；深圳罗湖的晶都酒店、寰宇大厦，原来的批准建设海拔高度分别是700米、642米。2019年后，深圳市政府着手对在建超高层建筑进行“降高”，上述三个建筑都降至500米以下。

2020年3月10日，香港水田边上，深圳CBD高楼林立。图/视觉中国

除了深圳，各地政府也着手开展摩天楼的“迫降计划”。例如，南京江北第一高楼从600米降低至498米，武汉绿地中心从636米降低至467米；成都的熊猫大厦从677米降到了488米；福州的世贸108大厦从518米降到了448米；西安的中国国际丝路中心从501米降到了498米等，都降到了500米以下。

新的调整下，500米成为一道高层建筑的隐形门槛。同策集团首席分析师张宏伟认为，超高层建筑未来审批将会收紧，各地不会盲目地规划和扩张。对于龙头房企来讲，不会对其核心城市核心地段的超高层建筑的建设审批有太大的影响，但对于非龙头房企的准入会更加严格。

不过，也有商办地产领域的从业者认为，这次的限高令还是相当温和，作用并不大。据媒体不完全统计，截止2020年5月全国500米（含）以上的高楼总共才7幢，所以限制500米以上建筑和没限制差别也不大。

而截止2020年5月，全国300米（含）至500米的高楼总共有119幢，数量还是相当惊人的。“强烈建议收回超过300米（含）高楼的审批权，这才能起到限制大量盖超高层建筑的现象。”上述人士表示。

城市争霸赛

“摩天楼文化”热潮真正萌发于美国。第一次世界大战后，全球经济重心移转至美国，城市商业日渐繁荣。为解决地价昂贵与用地不足的问题，纽约、芝加哥等都市开始兴建摩天大楼，一度成为经济发达的象征。

1930年代起，纽约市区天际线的格局基本没发生太大变化。图/视觉中国

根据《民用建筑设计统一标准》，“建筑高度大于100米为超高层建筑”。1976年为筹办广交会而建的广州白云宾馆，楼高117.05米，是中国首栋超过100米的建筑。

上世纪90年代，尤其在邓小平南巡讲话之后，改革开放的思潮进一步深入人心，北上广等一线中心城市开始呈现前所未见的商业繁荣景象。

1990年，位于北京东三环的京广中心建成，高达208米。也预示着中国内地第一座200米以上的摩天大楼的诞生。以上海陆家嘴为代表，第一轮摩天楼热潮开始兴起，这其中，多由政府直接接洽摩天楼的建设。由政府立项，开发商投建的摩天楼开发模式自此成为主流。

1992年7月，史玉柱把珠海巨人新技术公司的总部搬回珠海。为支持巨人集团发展，珠海市政府曾经批给史玉柱一块地，巨人准备拿这块地盖18层的办公楼。然而，在政绩的诉求下，有当地领导希望巨人大厦能冲击中国第一高楼，设计楼层开始不断加码，从38层到54层，再到64层。1994年初，史玉柱在开工典礼上宣布，巨人大厦将建高78层，刷新中国最高楼宇纪录。

为了争得第一高楼的头彩，初步测算，巨人集团需要投入12亿元才能完成，而彼时史玉柱只有1亿现金。1996年，已投入3亿多元的巨人集团资金告急，有份认购楼花的购房者看形势不对，纷纷上门要求退款，引发资金链彻底断裂，只建了三层的巨人大厦宣告停工。

史玉柱后来总结巨人大厦为何越建越高乃至失控的原因，是无法克制的贪欲。事实上，不管是建设成本还是后期维护经营成本，摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高的要求。

首先，由于摩天大楼的公摊太大，实际使用面积非常小；其次，超高层建筑维护成本颇高，电梯、保温、照明、清洁、物业等费用，比普通住宅高2倍左右。这意味着，外表看似靓丽的超高层建筑，实际居住和办公的性价比最低。在此之下，大楼每增高100米，建设和维护成本都会指数级增长。一个城市没有雄厚的经济实力，是无法建设和持有摩天大楼。

没什么能比拔地而起、直插云霄的现代摩天大楼更能够反映经济崛起的速度了。过去很长一段时间内，在唯GDP论的导向下，国内城市突破天际线的欲望不断被拔高，建高楼不仅是比时髦，更是比政绩。

在山东，青岛、济南与烟台三城争强第一高楼的现象更为明显。最激烈时，山东甚至出现第一高楼由青岛、济南及烟台轮流“做庄”的现象。

目前，山东第一高归属于济南的汉峪金谷主楼，总高339米。在这之前，山东第一高楼的头牌归属于青岛中银大厦，直到2013年济南绿地中心落成后，山东第一高楼才移出青岛。但不到一年之后，济南绿地中心的第一名头又被烟台的世茂海湾壹号赶超，直到2018年6月，济南凭汉峪金谷主楼再度夺走山东第一高楼。

作为山东省会，济南身兼政治、经济、文化中心之职，但在山东省内，济南只能排在经济老三的位置，2019年之前的GDP数据被烟台和青岛双双超越。

2019年7月4日，青岛东部沿海一带出现平流雾，海天中心主塔楼藏身其中。图/视觉中国

时至如今，关于山东第一高楼的争霸势头不减。即将竣工的青岛海天中心，将以369米的“身高”再次刷新山东城市空域的高度。不过很快的，济南将反超青岛。位于济南CBD的绿地山东国际金融中心，设计高度达到428米，目前已施工已近200米高度。

更高维度的较量，在后来追上的城市间展开。比如原高606米的武汉绿地中心，一度希望以超过632米的“上海中心”，夺得中国第一高楼。没多久后，长沙就宣布，将兴建世界第一高楼“天空城市”，这座高838米的大楼光配备的电梯就达104台，这个高度，比迪拜哈利法塔还高50层。

在持续相当一段时间的高楼崇拜下，中国的摩天大楼数量遥遥领先海外。世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）的一项报告显示，2018年，中国各地共建成88座200米以上的摩天大楼，占全球总数的61.5%；另据第三方不完全统计，截止2020年4月，中国超过100米高的摩天大楼建筑数量1938座，远超美国的436座。

“建造一栋超高建筑，本质上是打造一个新的世界之都。”CTBUH研究员Dario Trabucco认为，每栋高楼背后都是这座城市“鲜明人格”的大胆声明。

高烧后遗症

在近百年的发展史里，摩天楼楼高被很多人视作城市经济发展的温度计。但温度“过高”显然也不是好事。短暂光鲜之下，摩天楼引起的“后遗症”逐渐暴露出来。

1999年，德意志银行驻香港分析师安德鲁·劳伦斯首度提出了“摩天大楼指数”的概念，也被称作“劳伦斯魔咒”。它是指经济衰退或者股市萧条，往往都发生在新的摩天大楼落成的前后。这个看似无稽之谈的“魔咒”却屡屡应验，纽约、上海、迪拜纷纷中招。

最近十年来，一些城市甚至不顾产业需求与经济环境，盲目规划开建各类超高建筑，造成了不少烂尾楼。即使勉强建设起来，由于自身城市经济发展的限制，大量摩天楼面临空置和亏损。

“中国摩天大楼专业户”曾是绿地集团给以外界最鲜明的符号。事实上 ，绿地曾经对外承诺兴建至少50座摩天楼（超150米），并声称要各个城市“刷新人们对于天际线的想象”。

然而，在绿地承诺的这50座摩天大楼中，多个大楼均被媒体曝出过停工、缓建消息，如武汉绿地中心，西安绿地中心、绿地成都中心等。“摩天大楼专业户”的扩张之路，绿地走的并不顺利。

又譬如天津的117大厦，规划597米，按照彼时的规划，它将成为中国最高的大楼，在世界上已完成的大楼中，仅次于迪拜哈利法塔828米的高楼。但自2008开始动工后，这座投资了200多亿的高楼，至今还处在烂尾状态。

天津高银金融117大厦。图/视觉中国

企业对摩天楼的热衷，与政府提供的优惠政策密切相关。很长时期内，地方政府通过向建造摩天楼的企业提供优惠条件和投资环境，进而吸引投资进一步提升经济，成为拉动地方GDP的强有力手段。

一般来说，摩天楼的选址，要么是城市中心区，要么就是地方有意打造的新兴核心区，这意味着建设摩天大楼的土地升值潜力较大。另一方面，地方政府也会给予企业大量的政策和税收优惠，如配比商业、住宅用地等，而这往往成为企业最核心的资产。

譬如打造武汉绿地中心项目时，绿地同时也获得了武汉滨江商务区的两块住宅及商业用地，建筑面积超60万平方米，通过开发低廉的住宅及商业用地，为其建筑摩天大楼反哺一定的现金流。

但摩天楼并非一本万利的生意。伴随商铺、写字楼的空置、出租难、租金低现象加重，摩天楼引发的多米诺骨牌效应开始显现。

戴德梁行的报告显示，2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，平均在10%左右，为近10年来最高水平。进入2020年一季度，一线城市的写字楼空置率进一步升高，深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6%，位居四大一线城市之首，同期上海的空置率为21%，北京是13.8%，广州为5.2%。

当下，经济进入漫长调整并叠加疫情效应下，多数企业都在历经着“阵痛”期，部分中小企业因市场低迷纷纷退租；一些大企业则通过缩减办公面积或暂缓租赁来延长抗风险周期。

深圳中原地产写字楼部董事总经理范进佳曾表示，写字楼市场与GDP关系密切，经济向好，写字楼租金能跑赢GDP。经济疲软，写字楼消化能力便会受到影响。

空置率走高下，房企寄希望于通过兴建摩天楼获得优质资产的愿望，不再如愿以偿。随着绿地多个摩天大楼项目的停工、缓建，舆论走向开始反转，一些地方开始对绿地有所保留，支持力度不断缩减。

2020年4月29日，武汉市绿地中心江滩夜景。图/视觉中国

业界亦开始反思摩天楼对周遭环境的不利影响，如多数超高层写字楼采用全玻璃幕墙，容易折射日照，提升室外温度，加剧城市热岛效应。超高层建筑强调高效集中的结构也与当下流行的环保意识相悖。

摩天楼曾一度被开发商们包装为城市经济崛起的象征，但若脱离实际考量，或陷入攀比的恶性循环，摩天楼反而会成为城市发展的包袱。

最新的限高令之下，国内大部分城市的天际线将锁定在500米以内。但这并不意味着，这场充斥着权力审美、盲目决策的“炫富”运动就此终结。对于城市管理者而言，唯有抛弃短视与功利，把城市规划和宜居建设作通盘考虑，让建筑服务于人，才能真正告别“摩天楼”热。