文 ✎ 黄莹

编辑 ✎ 成静卫

某知名房地产企业曾在公司内打出这样一条标语：只要没干死，就往死里干！

虽然现实情况没有标语喊得那般惨烈，但在房企们一路狂奔“上规模”的过程中，链条上的每个人都绷紧了弦。

然而，在房地产行业TOP20中有一个特别的存在——金地集团（600383.SH）。

在金地工作的谢羽告诉市界：当你进公司的第一天，公司会给你发个折叠床、枕头和被子，在金地，员工有午睡福利，中午吃完午饭就熄灯睡觉，两点再起来工作；金地过年的假期长达十五天，远超绝大多数开发商的员工假期；福利也很好，法定节假日都有过节费和礼包。

听罢，让人不禁发出“金地是个好公司”的感慨。

美国著名财经杂志《福布斯》公布的2018年全球最佳雇主榜单显示，在84家上榜的中国企业之中，金地位居地产类公司首位。

最佳雇主仅是评判企业的一个维度，并不意味着其拥有最佳的经营业绩。

十多年前，金地还是地产江湖的四大天王“招保万金”之一。近年来，公司却增长乏力，输给了融创、恒大、碧桂园等一大批后来者。

为了实现更好的经营业绩，这位最佳雇主正在“上规模”与“稳”之间艰难抉择：一边要顾及员工、股东、客户等方面的利益，一边想在激烈的竞赛中更胜一筹，真的没有那么容易。

01

保守派

金地是我国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。

在克而瑞地产研究中心最新发布的《2019年1-7月中国地产企业销售TOP100排行榜》上，金地以1003.0亿元的全口径金额以及621.9亿元权益金额分别排名第15位和18位。

这个排名，金地集团董事长凌克可能不想看见。

▵金地集团董事长 凌克

2017年年初时，金地喊出了“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号。

彼时，金地的销售额刚过千亿，在房企百强榜中排在12位，权益金额704.4亿元，排在第11名。

3年时间转瞬即逝，转眼就快到了交答卷的时候。

如果是纵向和自身对比的话，金地在销售额上的确有了大幅度提高；如果横向和其他房地产企业对比，金地在行业里的排名不增反降。单权益金额一项，金地从2016年的第11名掉到了现在的第18名。

幸好，凌克在2018年公司30周年庆典上可能就已经预计到今日现状，紧急踩了刹车，“我们从来没有把规模作为第一要素，而是始终坚持规模和效益平衡，我们不希望在哪个方面过于激进”。

金地到底想要什么？

在房地产企业发展过程中，“上规模”和“平稳发展”向来难以兼得。如果从金地这两年的种种动作来看，金地是要“上规模”的。

数据显示，2016~2018年，公司拿地面积分别为533、1300、1072万平方米，有很大幅度提升。与此同时，销售额分别为1006.3、1408.1、1623.5亿元，规模不断壮大。

此外，在财务指标中，有一个指标叫“经营现金流”，从它的正负可以看出企业目前经营状况。对于一家正常的房地产企业来说，如数值为负数，说明这家公司大概率处于高速扩张状态，现金流比较紧绷。在金地，2017年和2018年，这两个数据已经连续两年为负。

有业内人士向市界表示，金地这两年拿地动作节奏很快，同时也落实了高周转的模式。但从结果来看，不管是销售额，还是营收，金地都不太像在“上规模”。

一来，金地的排名仍然稳稳地落在TOP10 到TOP20的区间，甚至有时候比初始状态还要靠后；二来，金地的营业收入并没有实现大幅度提升，甚至在2017年，金地的营收较上年降低32%，从555.09亿元下降到376.62亿元，营收不及2014年。

地拿了，钱投了，但是不见成果，原因何在？

市界发现，看似投了很多钱，拿了很多地，但很多时候金地倾向于合作开发，权益比重较低。

以近三年金地的投资额为例：2016年，公司总投资额399亿元，权益投资额169亿元，权益占比42.4%；2017年，金地总投资额约1004亿元，权益投资额约473亿元，权益占比47%；2018年，金地总投资额约1000亿元，权益投资额约404亿元，权益占比40%。

这意味着，虽然金地在销售额排行榜上看起来挺靠前，但实际上归属自己的销售额并没有那么高，这也就使得千亿金地无法将销售业绩转化为自己的收入。

另外，从金地拿地的布局调整中可以发现，从2018年开始，金地开始向三四线城市下沉。这或许可以理解为，金地希望通过在三四线城市的下沉达到规模的增长。

金地拿地布局

一线城市

二线城市

三四线城市

2016

26%

63%

11%

2017

23%

64%

13%

2018

25%

43%

32%

但房企想要增长，有时候不一定在于流转速度的快慢，而在于是否走的准。

2018年其实已不是进入三四线的最好时机，这个市场早被深耕三四线的房企蚕食，部分城市地价抬升。三四线红利在2017年很可能已经见顶。

业内人士也对市界表示，近两年，房地产市场开始降温，尤其是2018年三四线城市也开始降温，这对于金地的一些项目有利空的影响。

在2018年年报中可以看到，公司营收相较上年上升34.62%，达到了506.99亿元，但销售额的增幅已经开始收窄。相反，存货上升得很快，从2017年841.83亿元，直接飙升到了1121.17亿元。

金地与TOP10、TOP100房企营收增长比较

年份

金地

TOP10

TOP100

2016

↑69.43

↑22.2%

↑27.3%

2017

↓32

↑17%

↑16%

2018

↑34.62%

↑33%

↑29%

在行业里的其他企业借着杠杆狂奔的时候，金地想要用“合作拿地”“慢半拍布局”来突围，是否过于“保守”？

或许，金地只能想要一个靠前的排名，来强化自己的投资逻辑。

02

总是“慢半拍”

在业界，金地以“稳健”著称，做每个决定都十分慎重。但是“慎重”在房地产行业的抉择中不一定是个好词，市场瞬息万变，反应“慢半拍”可能带来的就是成本的上升。

时间回到十多年前，地产界最牛的招牌是“招保万金”，那时候“金科”和“金茂”还不成气候，“金地”是房地产行业的唯一一块“金字招牌”。因为在股市中表现很活跃，招保万金被当时的股民亲切称为四大地产龙头股。

1988年，深圳市上步区工业村建设服务公司注册成立，这是金地集团的前身。此后经过十多年发展，2001年金地成功上市，2006年金地已经完成了在全国的布局。

金地发展一帆风顺，在2007年的时候掀起了一个小高潮，那时金地大举扩张，在土拍市场上攻城略地。

据媒体报道，当年，金地共斥资161.62元在9个城市获地14块。2007年全年新增项目504万平米，是当年公司销售面积的4.7倍，合同地价162亿元，是当年销售额的1.7倍，2007年金地销售额为97.5亿元。

然而，市场多变，好景不长。随之而来的金融海啸让金地高价买的地砸在了手里。

当时，为了自救，房企上演价格战，纷纷降价销售，金地也不例外。

与此同时，在2008年土地价格处于低位之时，金地忙于资金回笼，错过了2008年低价拿地扩张的机遇。

而到2009年至2010年下半年土地市场再次火热之时，金地再次频频出手抢下诸多高价地，并选择重仓华东市场。

时间证明，这又是一次错误的抉择。2010年4月，最严限购令出台，金地旗下80%的项目处于限购区域，因此栽了一个大跟头，去化变得异常艰难。

高价拿地的矛盾给金地还带来了人事上的变动。

西南证券首席分析师胡华如此前在接受媒体采访时分析，2007年和2009年的两次高价拿地给公司经营一度带来很大压力，这直接激发了凌克与张华纲、赵汉忠等元老之间的矛盾。2010年，总裁张华纲、财务总监王培州、董事会秘书郭国强等相继离职。

两次失误给金地印上了“慢半拍”的印象，也让金地元气大伤。

而后金地并不太平。因为金地股权分散，原大股东福田投资实力有限，金地被险资盯上。

从2012年三季度开始，安邦财险出现在金地十大股东之列，此后持续增持。2013年1月25日生命人寿（富德系）第一次举牌金地。之后，这两家保险公司频繁举牌或通过二级市场买入金地。到2014年，生命人寿（富德系）和安邦两家投资人已经成为金地名副其实的第一、二大股东。

最新数据显示，富德系目前持有金地集团29.83%的股份，安邦持有20.43%的股份，仍为金地的第一、二大股东。

为防止金地被险资控制。在这之后，凌克通过修改股东提名的条例，控制了险资代表在董事会中席位，并没有让这两家险资拥有更多的话语权。与此同时，通过设置香港上市公司金地商置，来制衡了两家险资企业。

不过，经过这么一轮操作，金地集团在房企的地位越来越低，和当年“招宝万金”不能同日而语。

到了2014年，金地的销售额只有490亿元，名次掉到了16名。

03

求稳得稳

不管是昔日慢半拍拿地，还是现在项目合作开发，金地始终难逃“保守”嫌疑。即使是规模扩张，也始终是建立在“稳”的基础上。

在给市界的回复中，金地有关方面认为，不同于其他房企的经营发展理念，目前公司取得的业绩是长期坚持“平衡发展观”的必然成果，并符合公司的发展预期。

“在经营上，公司追求业务规模的不断壮大，但不唯规模。追求规模是为了获得更大的议价空间和品牌知名度，最终目的还是为了追求‘有质量的发展’。”

针对金地近来合作项目增多的现状，金地方面认为主要由现阶段市场状况决定，主要是通过合作获得合理低价的土地，弱化竞争，减少资金压力，分摊风险等。

谢羽也告诉市界，在公司内部，金地不会为规模而规模，而是稳扎稳打。金地拿的每块地都是有价值的，有利润的，公司内部才不会提什么3年2000亿，大家都是按部就班的做自己的事。

“金地对任何人都很尊重，对乙方也是如此。相比有些开发商拖欠费用，金地的结算都是很及时。”

金地方面对市界表示，公司一直注重规模和效益的平衡，以及长期稳健的利润创造能力。

——截至2017年底，金地的销售规模比上市前猛增264倍；同时2017年全年，金地实现归属上市公司股东净利润68.43亿元，同比增长8.61%；房地产业务毛利率为33.96%，在一众A股和港股上市房企中稳居前列。而上市以来，金地连续分红16次，累计金额83亿人民币。

有行业内人士对市界表示，有些企业看上去规模大，但其实可能很危险。像金地这样强调多方面平衡的企业也没什么不好的，活得舒适就行。

然而，硬币具有两面，“求稳”性格也让金地在其他决策中慢半拍。

目前，很多房企敏锐地嗅到政策风向要变，早早地就铺好去杠杆、多元化发展的大道。碧桂园、恒大、万科已经全面进入了体育、文化、快消、科技、健康和金融等领域。

谢羽告诉市界，别的开发商可能是看到一个新的领域，就会想要试一试，但是在金地，只有效益好我才愿意试一试。

“像之前万科做万村，龙湖涉入IT领域，华润的商业等，虽然有些项目失败了，但是都在努力尝试，也只有这样才有成功的可能。而在金地，虽会有相应动作，但步子很小，只有看别人做起来之后才敢大刀阔斧地走。目前，金地在体育方面做得比较大，其他的像教育、金融、互联网家装、商业、小额贷、康养等都做得还比较小。”谢羽对市界表示。

对于新兴领域，金地给了市界这样的答复：金地目前还是以地产为主业，所进行的相关多元化探索，包括健康产业、教育产业、家装行业等等，都是希望能够满足客户的需求，这些业务并不会一下子做得很大。

然而，市场残酷，求稳得稳，以这样的发展速度，金地想要重现昔日辉煌并不容易。

如此稳健的金地，到底是大妈还是萝莉？