绿城的纠结：去年净利大降54％，项目亏钱卖还说不怕落后

2019年4月12日文/ 李霂轶编辑/ 鹿鸣

绿城在思考将自身的品质特色最大化，即便是以真金白银作为代价。

3月22日，绿城中国在香港举办2018年度业绩发布会，绿城中国总裁张亚东独家对AI财经社表达了当下的心境，在如此的行业市场环境下，你争我夺，绿城中国并不害怕发展速度落后于其他企业。AI财经社追问，“规模和品质哪个为先？”张亚东毫不犹豫道，“品质。”

当天，绿城在资本市场交上了一份后退的成绩单，2018年，绿城实现收入603.03亿元，同比增长43.7%；股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%；股东应占核心净利润约37.96亿元，同比上升62%；每股基本盈利0.18元；拟派末期股息每股0.23元。

股东应占利润大降54.2%

中交入主绿城后，这家企业并未驶向发展的快轨道，反而不断后退。财报中最引人注意的是绿城的“股东应占利润”，这一数额为10.03亿元，同比下降54.2%，下降幅度较大，行业罕有。据Wind数据显示，2016—2018年绿城中国的净利润分别为19.17亿元、21.9亿元和10.03亿元。

AI财经社查阅年报发现，绿城年内计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加了6.51亿元。在业绩会上，执行董事兼执行总裁李青岸表示，绿城对历史上沉淀的几个项目潜在亏损进行了拨备，这是一个财务的安排，是在完成股东对我们的利润指标的前提下进行。

（2014年12月，中国交通建设集团有限公司与绿城中国签订战略合作协议，目前已是绿城中国第一大股东。）

绿城中国CFO冯征坦称，拨备主要还是看市场情况，不是刻意操控，“也不是特地去做拨备，也不会说看哪个时间节点再释放出来”。据他所述，西安、沈阳、温州和青岛等项目计提亏损共17.35亿元。而这些城市，都是受政策影响较大的城市。

绿城中国向来以产品品质著称，张亚东曾表示，像绿城这样求品质、靠品质溢价的企业在诸多的限制性政策中发展尤为艰难，许多楼盘本应该在去年开盘，但由于价格的限制都没有如期开盘。

绿城因价格限制未能如期开盘的现象甚至频繁出现在了其大本营杭州，这两年，杭州楼市密集出台多项调控政策，限购、限贷、限价条条在列，绿城曾表示，“杭州楼市的限价政策对企业的推货节奏造成打击，绿城不愿意低价销售产品，低价销售对于股东和全体员工都不公平。”

据克而瑞发布的《2018年度杭州房企TOP20》显示，滨江集团以293.82亿元销售额夺得第一，绿城中国以270.18亿屈居第二，第三名是万科，销售额为246.19亿。

但绿城的相关负责人告诉AI财经社，绿城为了保住自己的“品质”，很多不得不开盘的项目都是亏钱卖。

一位接近绿城的人士告诉AI财经社，“品质是绿城的根本，但是这两年的政策对绿城影响太大了，关于规模发展还是特色发展，绿城很多人自己也想不明白。”

2019年欲以轻资产发展为主

2019年，绿城的销售目标是1800—2000亿，有信心达到2000亿。即便，2017年根据年初定下的1600亿元的销售目标，绿城只完成了全年目标的97.75%。资本市场无情，完成度有一点不达标，都会对企业产生影响。

耐人寻味的是，绿城也表示，因为很多城市今年仍有限价政策的严控，我们没有必要斩仓出货。

在和张亚东的交流中，AI财经社发现，这位中交集团代表极度坦然和真诚，他直面了绿城的年报数据和发展问题，甚至在此前的媒体沟通会上直言，今年上半年绿城货值极少，或许导致上半年的销售排名下滑。

好在，截至2018年12月31日，绿城的银行存款及现金(包括抵押银行存款)为482.19亿元，为一年内到期借款余额的2.76倍；净资产负债率为55.3%，处于稳健水平；总借贷加权平均利息成本为5.4%，较去年的5.4%持平。

土储方面，2018年，绿城新增37宗地块，总建筑面积约为719万平方米，总土地款约为517亿元。截至2018年底，绿城中国土地储备货值达5200亿元。2019年，绿城计划新增土地货值1500亿元，权益投资金额为450亿元。

土储较为充足，但相较于营销目标，绿城今年的压力仍在利润上。绿城称，“今年上半年在进行大举的投资，新获取的项目接近80%集中一二线城市。”

前有政策压顶，后有销售压力，中间还要保全根本，绿城正处在夹缝中。从实际情况看，这家曾让业内对“品质产品”看到希望的企业，正在纠结于路往何方。张亚东或许已找到答案，他告诉AI财经社，未来，绿城或许将以轻资产发展为主。

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