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坐上房企的“龙头椅”刚满一年，碧桂园却在行业激流中思考“勇退”。

AI财经社注意到，2018年的业绩会上，碧桂园一没有公布2019年的销售目标；二没有披露“全口径”统计下的流量金额，只公布了更能真实反映利润的权益销售额。

两个细节足见其正在刻意保持低调。然而在2018年的财报里，你却轻易看不出这样的端倪。

截至2018年12月31日止年度，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，同比分别增长31.25%；净借贷比率49.6%，同比下降7.3个百分点；权益销售回款率91%；毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元；净利润同比增长68.8%至485.4亿元。

一串极富竞争力的数字，或许很难让人察觉到这家“宇宙级”房企背后的谨慎与小心。

在业绩会结束后的首日，3月19日，汇丰研究发表研究报告，以碧桂园长期前景不确定为由，对其维持“减持”评级，只是目标价由6.6港元升至7.2港元。

汇丰指出两点，一是碧桂园补充土储步伐放慢，增长的重要性将降低；二是认为公司在机器人技术和现代农业方面的新举措不大可能在短期内促进增长，但会增加研发负担和其他行政费用。

潜台词是，资本市场看发展，在判断碧桂园土储节奏放慢的同时，也重点指出机器人产业和农业存在回报周期漫长的可能。

财报显示，截止2018年末，碧桂园总土地储备面积达到2.4亿平方米。横向对比，略低于中国恒大3.03亿平方米的土储；纵向梳理，与自身在2017年末拥有的2.82亿平方米的土储面积相比，有小幅降低。

尽管汇丰做出了这样的判断，但其在报告里提到，碧桂园虽然没有公布2019年销售目标，但强调公司建筑安全及品质控制。且2018年核心盈利按年升38%至341.3亿元人民币，业绩符合该行及市场预期。

高周转著称，结转收入低于恒大

在靓丽的数据背后，AI财经社翻阅碧桂园财报发现，去年公司“与客户之间合同产生的收入”也就是结转的收入总计3694.05亿元。

虽然高于同是实行高周转模式的融创，但却低于恒大。据恒大2018年财报披露，其结转收入达到4527.64亿元。AI财经社注意到，在碧桂园的结转收入中还包括在新收入准则确认的776.62亿元。若减去这一部分，其结转收入仅为2917.43亿元，与恒大相去甚远。

碧桂园向来以高周转著称，其在2017年以压倒性的优势夺得销售额“龙头椅”也主要得益于此。行业争食，碧桂园将高周转模式发挥到了极致。早前，圈内曾流传出碧桂园的内部文件，要求摘牌当天即出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。

令人疑惑的是，如此高周转的速度，2018年结转收入为何仅为3694.05亿元？高周转带来的巨额收入去哪里了？

对此，碧桂园回复AI财经社表示，“物业销售的结转收入主要跟竣工挂钩，2018 年碧桂园物业销售结转收入达到 3694 亿元，纵向同比增长 68%，横向对比遥遥领先绝大多数标杆同行。”

年报还显示，碧桂将2018年的财务费用全部资本化，增厚了利润。碧桂园解释称，“由于我司的借款均用于房地产相关的开发和建造活动，因此相关的借款成本均全部资本化，以客观反映我司物业开发的实际建造成本。”

实际上，业内房企将财务费用资本化的情况确实存在，但像碧桂园将财务费用全部资本化的情况很是罕见。

另外，对于上述汇丰作出的“减持”评级，协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉AI财经社，券商对企业评级，最先关注的其实是股权回报率和资产回报率。

AI财经社了解到，股权回报率，即净资产收益率（ROE）可衡量公司对股东投入资本的利用效率，这也是“股神”巴菲特极为重视的指标。

一般来说，ROE水平的提升能够凸显一家公司的盈利能力。统计碧桂园2015-2018年的财报数据，其净资产收益率分别为15.21％、17.01％、31.82％、32.2％，连续四年持续上升。

而资产回报率（ROA）是衡量每单位资产创造多少净利润的指标。根据黄立冲提供的“资产回报率 = 税后净利润/总资产”的计算公式，AI财经社依此进行了粗略测算。

先说总资产。财报显示，“截至2018年期末，公司现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%。”由此估算，碧桂园总资产约16275亿元。

其次是税后净利润。AI财经社在综合利润表里看到，2018年碧桂园年度利润485.42亿元。不过，黄立冲告诉记者，这个数字应该没有扣除合资公司其他非控股股东所占有部分的利润。

（2018年碧桂园财报截图）

最后，将两个数字套用公式可大致算出，碧桂园2018年资产回报率约为2.98%。和32.2%的股权回报率相差较为明显。

黄立冲向AI财经社介绍，“资产回报率高，股权回报率也高的企业，意味着盈利健康；若资产回报率低，股权回报率高，则表示该公司股票是在高杠杆下取得盈利的，存在高风险，（券商）容易给出‘减持’评级。”

风波之后，碧桂园要“减速”

其实早在去年8月，碧桂园发布前7个月的业绩公告时，便把与别家合作开发的项目收益刨除在外，仅披露权益销售额。

中指研究院按照“全口径”统计的数据显示，碧桂园2018年销售额突破7000亿元，超过全口径下，万科6069.5亿元和恒大5513亿元的销售业绩，依旧稳坐“龙椅”。

不过“高处不胜寒”。在经历了2018年工程安全、裁员风波后，64岁的碧桂园董事局主席杨国强，对这句话的体会应该比任何一家房企大佬都更为深刻。

自去年4月份开始，连续不断的工程事故一度让碧桂园成为众矢之的。高周转、抢工期的副作用逐渐显现。

八个月前，碧桂园总裁莫斌面向公众的那次90度鞠躬，是致歉，也是警钟。时刻敲打着集团管理层。杨国强在业绩会上强调，“一定是速度、效益让位于安全和质量”、“不然公司走不远”。

的确，频繁发生的安全事故给碧桂园的经营及股价造成了极深的负面影响。2018年6月24日，上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地的模架坍塌，第二天碧桂园的开盘价从15.84港元/股跌至6月28日收盘价的12.4港元/股，四天内跌幅达到21.7%。

今年1月21日，在碧桂园2019年工作会议上，杨国强和员工聊了三个小时，重点反思2018年的安全工作。“如果我们强制要求，所有进入工地的人都要接受专业的安全培训，如果我们高度重视，将所有的安全隐患清除，我相信会大大减少安全事故的发生。”

减速后的碧桂园成效如何？据克而瑞研究中心出具的销售榜单显示，今年一季度，碧桂园的操盘金额是1619.4亿元，高于万科的1194.3亿元和恒大的1166.2亿元。

碧桂园的“三驾马车”

2018年碧桂园财报显示，截至2018年12月底，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区。去年的12个月，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

（图为碧桂园董事局主席杨国强）

不可否认，三四线楼市成就了碧桂园。

回顾2017年，当史上最强楼市调控遇上国家棚改政策的实施，三四线城市的房地产市场瞬间被点燃。如今，三年的棚改攻坚战即将结束，三四线城市库存和去化周期已经处于低位。面对媒体在业绩会上的质疑，杨国强显稍显激动。

这位三四五线城市的“代言人”反问记者，“你说三四五线的销售下降，你看一二线的销售量是上涨的吗？你的数据是怎么来的？”

在碧桂园奉行的“全覆盖”战略下，三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区的项目均成为企业的安身之本。

杨国强表示，“现在农民工的收入上涨两三千块钱。但是一二线城市房价上万元，购房是比较困难的。中国的未来是农民工的房子在哪里，是不是生活更好一些，会不会移到县城小镇上，我觉得目前县城五六千块钱的房价他消费得起，我是看好的。”

可是为“三四线城市”代言的杨老板，并不想让他一手创立的企业止步房地产。他要将其做成百年基业。

4月1日，碧桂园召开集团管理会议，杨国强与管理层聚焦公司竞争力，总结第一季度的经营成果，并且重申公司的业务是地产、农业和凤凰优选、机器人。他试图通过这三驾马车，牵引碧桂园跑向更远处。

“从全世界范围来看，机器人建房现在基本还没有推广开来。我们有500个海外留学归来的博士，如果做成了，我们在全世界的竞争力就会很强。”他在会上表示。

在做建筑工人之前，杨国强大部分的时间都沉浸在田间地头。农民，是他的身份底色。2018年6月，碧桂园正式宣布进军现代农业。一个月后，机器人产业也正式启动。

AI财经社在财报中看到，2018年，碧桂园研发部分的支出为12.24亿元。财报中称，这是对改良建造技术的投入。

“做建筑工人是很辛苦的，这30年来除了搅拌混凝土用机器以外，其它的很少用机器设备。现在机器人产业比较成熟了，社会也有需要，公司觉得它对提升安全和质量都有很大的好处，是一个有效的手段。”杨国强坦承，机器人的研发成本并不高，相对于前期资金的大量投入，公司量产后得到的收益会更大。

2018年业绩会上，杨国强告诉媒体，“相信在明年的业绩会上，你们会很开心看到我们努力取得的成果。”

AI财经社获悉，在最近一次的集团内部会议上，碧桂园希望在接下来九个月的时间里，将“机器人建房”研发成功，能量产使用。杨国强在会上表示，要像研究原子弹一样研究一栋房子，“以零伤亡为目标，科学地谋划所有的事……所有的环节都标准化，比如铺贴，地砖在工厂生产好，然后机器人按照编号放在恰当的位置，用了多少机器人和工人，所有的施工流程、耗时、耗材、费用都在电脑里。”