文 ✎ 张洋

编辑 ✎ 邢昀

61岁的许家印，创立22年的恒大，准备切换新赛道。

3月26日，恒大董事局主席许家印出现在公司2018年业绩发布会，满面春风，2018年恒大逆市显功底，营收4662亿元，同比增长50%，净利润722亿元，同比增长106%。

▵2019年3月26日，恒大集团董事局主席许家印出席发布会

最严调控、房地产税可能开征的风向下，地产同行们高呼“活下去”，担心资金链，恒大却在闷声发大财。

在地产丰收之际，许家印带着造车宏愿再次出发。

01

逆市显功底

2012年，许家印曾对投资者和媒体说过，“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”，如今这句话在恒大2018年的业绩数据上得到验证。

2018年，恒大净利润为722.1亿元，同比增长106%，归属于股东净利润374亿元，同比增长53%。恒大房地产合约销售金额达到5513亿元，同比增长10%。

业绩发布会上，恒大总裁夏海钧透露，2018年恒大的核心利润达到783亿元，同比增长93%，核心利润率增长3.8个百分点，为16.8%。核心利润逆市增长，彰显出恒大“龙头”地位，过去一年，中小房地产公司“难熬”，资金等资源向头部集中，恒大的规模效应凸显，进一步助推核心利润的增长。

许家印解释利润逆市增长时，多次提到“现金为王”的理念。2018年，恒大经营性现金流量净额近5年来首次转正，为547亿元。依靠高负债高投入的房地产行业，经营性现金流量净额转正是资金回流的重要表现。

快速建设，快速出售，减少物业存量，加速资金回流，是碧桂园的法宝，恒大亦深谙其道。其大部分在财务报表中体现存货上。房地产TOP3的对比中，碧桂园喊得最凶，存货周转天数最低，但是跟万科一样，均有小幅增长，2018年恒大存货周转天数开始下降。存货周转率方面，碧桂园与去年持平，万科微降，恒大提升4%。

过去一直走薄利多销路子的恒大，两年前开始向“规模”+“效益”转型，强调去杠杆。在业绩发布会上，夏海钧多次提到恒大要“控负”，提升财务质量。2018年恒大总资产增长6.7%的情况下，资产负债率下降3个百分点。以房地产行业更为认可的净资产负债率来说，2018年恒大同比大幅下降31.8个百分点，为151.9%。

贯彻“现金为王”“控负”的2018年，恒大逆市交出一份不错的财报。

02

“农村包围城市”

1996年，在深圳初创的恒大只有七八个人，但依然树立了赶超龙头的目标，20年后恒大如愿成为房地产行业的“老大”。许家印认为战略功不可没。

“大战略”亦是2018年恒大业绩发布会的主题之一，夏海钧进一步解释恒大成功的战略秘诀便是“农村包围城市”。

2006年，头部房企在一线城市打得不可开交之时，恒大率先进入省会城市，夏海钧称之为“超前的土地储备战略”。他透露，那时省会城市土地价格低，恒大拿地的成本在每平米四五百元左右，随后省会楼市大热，价格迅速攀升，夏海钧坦承“优质土地价格是我们创造核心利润的基础”。

3年后，恒大开始继续向大城市周边的三线城市延伸，到2015年才大举进入一线城市。关于在哪里储备土地，夏海钧说恒大始终坚持一条标准，那就是“是否有足够的产业支撑和人口净流入”，无论是进军省会城市、三线城市，还是回归一线城市，执行的都是这条标准。

夏海钧称，“恒大布局的228个城市，都是产业有集聚增长的城市，未来价值增长的空间也较大。”截至2018年年底，恒大拥有811个项目，土地储备为3.03亿平方米，土储成本为1635元/平方米。世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿元。

2019年，粤港澳大湾区正式批复，而恒大再一次提前布局，成为在深圳土地储备最大的开发商之一，未来的开发规模达到2900万平方米。目前，恒大在粤港澳大湾区拥有109个项目，总规划建筑面积约4927万平方米，总货值超过16000亿。

03

重金造车

今年，恒大业绩发布会的海报元素，多了一辆概念新能源汽车，“恒大汽车”四个字被放大且加粗。

许家印大方宣称，“新能源汽车产业是恒大多元化布局的龙头”。近半年来，恒大入主瑞典新能源汽车公司NEVS、上海卡耐公司、广汇汽车以及轮毂电机公司，完成电池、机电、整车制造、销售全产业链的布局。截至目前，恒大在新能源汽车领域的投资超过400亿元。

业绩发布会上，许家印对造车的话题异常兴奋，对相关技术亦是熟门熟路，甚至介绍起轮毂电机公司的技术攻克问题。

夏海钧介绍完恒大在大湾区的布局时，许家印急忙插话，嗔怪夏海钧“你光说地产的，其他产业也有啊”，他接着补充道，“恒大的汽车整车生产基地在广州南沙，也计划在深圳布局汽车高端制造产业”。

许家印表示，造车不是一时脑热，而是跟进军旅游业、大健康产业一样，经过长时间的调研和探索才决定的。这些年恒大探索过粮油、乳业、矿泉水，但一年销售几亿、几十亿的产业体量，跟恒大地产年销售六千亿的规模不匹配，“恒大在产业选择上，一定是非常大的产业”。

许家印认为，汽车产业可能未来5-10年是几万亿的规模，在全世界是几十万亿的大产业。“新能源汽车替代燃油车的大方向已经非常清楚，欧洲许多国家对禁售燃油车都有了明确时间表，未来新能源汽车的市场是非常巨大的。”

恒大提出“力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”，为了彰显造车决心，许家印放话，“恒大多元化布局已经完成，未来5年内不再进入拓展新业务”。

房地产公司跨界去造新能源汽车，还提出如此宏达的目标，外界怀疑恒大是否能做到。

许家印调侃道，“你不要忘了我可是车间主任出身的，冶金部的直属企业，干了十年的车间主任，也是有制造业基本功的。”另外，许家印有恒大足球作为心理支撑，“足球我们之前不也没有接触过，还不是照样七连冠”。

发布会上，理了短发的许家印，看起来年轻不少，换了新赛道的恒大会怎样，市场还在等待恒大再一次彰显功力。

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