作者|市界 熊颖

编辑|山海关

靠房地产赚得第一桶金的泛海系，开始在地产版图上做减法。

2019年1月21日，融创和泛海控股官宣了一笔大买卖。125.5亿元，融创拿下了泛海系位于北京、上海的黄金地段项目，这一价格仅次于融创在接盘万达文旅时下的“血本”。

实际上，融创拿下这一资产包作价148.87亿元，减去收购公司约23.34亿元债务，融创实际上支付了125.5亿元。

泛海此次割肉的包括位于北京、上海的优质稀缺地块。北京泛海国际居住区地块毗邻朝阳公园，现同小区的二手房售价超11万元/平；上海董家渡项目位于外滩核心区域，紧邻黄浦江、豫园。泛海控股自2002年开始对上海董家渡启动旧改，持续至今长达16年。也怪不得能卖出如此高价。

值得一提的是，这一次“大甩卖”很有可能只是开始。一位接近融创人士告诉市界，融创之后可能还会继续收购泛海系的其他资产。

”烫手山芋”？

“卢总（泛海系实控人卢志强）真正意义上的第一桶金源自房地产”，曾有泛海系内部人士向媒体透露。

房地产同时也是泛海系的中流砥柱。财报显示，地产板块一直是泛海控股最大的收入来源，2015年、2016年在其总营收中占比约7成左右。

2006年-2008年初，泛海系实控人卢志强花了2年时间实现泛海系地产板块的整体上市，募资80亿元收购大股东泛海集团旗下的星火公司、通海公司、浙江公司、武汉公司股权。

期间，中投证券研报点评，公司收购上述4家公司股权后，将获得位于北京、武汉、上海、杭州的建筑面积用地808万平米，拥有全国最中心城市优质土地面积增加至982.86万平米，预计整体上市将带来最少105亿净利润。

不过这个“发家之地”却逐渐被卢志强弱化。

2014年开始，卢志强决心弱化房地产的作用，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖“金融+ 房地产+战略投资”的综合性控股上市公司。

2017年房地产”造血”明显减少，地产板块收入缩水至82.55亿元，同比下滑55%。2018年上半年，地产更是只占总营收的五分之一。

2017年地产调控趋于严格，泛海控股甚至想要完全摆脱地产业务。2018年年初，其重大重组计划中表示，“将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，同时置入优质金融资产”，标的资产包括武汉中央商务区股权和境外全资子公司中泛集团相关资产。

3个月后计划宣告终止，不过，泛海控股的去地产化仍在路上。

资金重压

泛海系之所以如此着急的想要在地产领域做减法，其实并不让人意外。

泛海地产开发业务主要位于北京、上海、深圳和武汉等热点城市，在此轮调控中受到较大影响，项目销售前景不明朗，对业绩形成影响，资金链相对紧张。

此前，评级机构对泛海控股跟踪评级报告中显示，公司未取得北京泛海国际居住区二期部分项目、上海董家渡10号地预售许可证，房地产业务货值无法释放，使得2017年合同销售金额和合同销售面积大幅下滑。

而此次出售的京沪项目中包含这两地块。在地产寒冬中，对于手握优质地块无法变现的泛海来说，这次割肉也许是以时间换空间。

泛海控股在公告中也指出，这笔125.5亿元的交易可有效的调整和优化公司的产业结构和资产负债结构。近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。

此外，武汉中央商务区是泛海控股最为核心的地产子公司，也是泛海控股的主要利润来源。不过即便如此，武汉中央商务区也同样难逃“无底洞”命运。

在泛海控股的担保下，2018年6月，武汉中央商务区向信达金融租赁申请融资5.1亿元；7月，武汉中央商务区和武汉城广向信达金融融资17.9亿元，用于支付武汉中央商务区项目的相关工程款和偿还借款。

截至2018年12月27日，公司及控股子公司对外担保实际余额为844.73万元，占公司2017年12月31日经审计净资产的420.9%。而2017年年报显示，泛海控股为武汉中央商务区的担保金额高达274亿元左右，占2017年12月31日泛海控股担保总额超过3成。

数据显示，泛海控股的负债率一直居高不下，2015年-2017年资产负债率分别为81.74%、84.05%和82.03%。2018年更是不减反增，2018年半年报显示，报告期内泛海控股总负债1736.49亿元，资产负债率为85.53%，一年内到期的非流动负债为384.23亿元，同比增加17.82%。

打造金融帝国

用30年时间，卢志强构建了地产、能源、上市公司、金融机构、境外投资的庞大资本帝国。弱化了地产板块，或许让泛海系在金融等板块有更多操作空间。

2000年，民生银行上市，卢志强通过泛海控股持股9.42%，成为其第二大股东；2009年，泛海控股拿下健特生物22.56%股权，多次更名最终定为民生控股。2014年，泛海控股提出向“地产+金融+战略投资”转型，金融的地位更加显著。

在一系列兼并、收购后，“泛海系”逐渐构建自己的金融全牌照版图。现如今说起泛海系，金融的名声比地产还要大。

官网介绍，中国泛海控股集团在金融领域的主要投资包括银行、证券、信托、期货、保险、典当、融资担保、保险经纪等。主要投资控股的金融机构包括民生证券、民生信托、亚太财险、民生财富、民生期货、民生典当、民生保险、民生金服，参股的金融机构有中国民生银行等多家金融企业。

值得一提的是，125.5亿元出手地产项目外，泛海系目前尚未对金融板块下手。市界查询泛海控股持股情况发现，截至2018年中期，泛海控股对金融机构的持股没有出现变动，泛海控股持股民生证券87.65%；持股民生信托持股93.42%；持股亚太财产财险51%；持股民生期货95.87%。

2018年1月22日，泛海系还收购了持有民生银行0.93%股权的隆亨资本，泛海系合计持有民生银行股份从6.01%增至6.94%。

此外，市界梳理发现，光是泛海系控股的A股、港股就包括泛海控股、民生控股、中泛控股、华富国际4家企业。泛海系还参股了阿里巴巴、腾讯控股、联想控股、三六零、中国银行、交通银行等40家上市公司，以及参股、控股了9家新三板企业。

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