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孙宏斌又出手了。

1月21日早，融创中国（01918.HK）发布公告称，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议，以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。公告指出，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

此次融创收购的两宗地均处于城市的核心位置，区位条件十分优越，每平方米售价应都在10万元以上，堪称绝版地块。这对融创来说无疑是一笔划算的买卖。硬币的另一面是，两宗地块仍有一些细节需要敲定。

（北京泛海国际项目1号地块与“富人区”泛海国际一期仅一街之隔）

泛海囤地十余年

资料显示，北京项目位于北京市朝阳区，在东四环东侧，与泛海国际一期仅一街之隔，总建筑面积约为66.85万平方米，项目主要包括住宅、商业、写字楼及酒店的开发。目前刚启动建设，尚未开售。

需要注意的是，根据北京建委网站的文件披露，北京泛海国际居住区1号地块中只有两栋商品房住宅，总建面9.6万平方米，剩下的都是公共服务设施和市政公用基础设施。

而上海的董家渡项目位于黄浦区，位于南外滩板块，紧邻黄浦江和豫园。总占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.8万平方米，主要用作住宅及商业开发，目前大部分尚未建设。

由此看来，融创耗资125.53亿元拿下的两块地，每平米的楼面价大约相当于1.7万元，这与当地动辄10万元以上的房价相比，堪称白菜价。

泛海控股的风格和部分港资企业相似，偏好“捂盘”。2010年8月，因长期囤地未开发，国土部发布1457宗囤地黑名单，“泛海国际二期”的四宗地块全部位列其中，泛海建设因此遭遇停牌。融创收购泛海国际项目1号地块实际属于北京泛海国际二期项目。

2002年5月，泛海借旧区改造，以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。可想而知，这两宗地经过15年获得惊人增值，但是泛海当时获得的是“毛地”而非“净地”，因此需要承担所属地块的拆迁工作。

百亿拆迁费需融创承担？

而北京泛海国际项目1号地块也需要拆迁。AI财经社1月21日实地探访该项目时，工作人员表示，“项目部是2018年10月份开始建的，应该是要到2019年3月份才开工。”但是，北京泛海国际项目1号地块仍有未拆迁部分，辛庄村、四路居村仍有大量的村民和租户居住于此。泛海控股的相关负责人表示，“目前北京泛海国际项目1号地块的建设用地都拆迁完毕，只剩下少量的非建设用地，应该也会很快能拆完”。

（北京泛海国际项目1号地块拆迁工作尚未完成，辛庄和四路居呈现出典型的城中村模样，两个村庄仍有大量村民居住）

1月21日，融创、泛海公告此次收购事件后，在众多媒体的报道中或存在一个误解：融创不需要承担债务。融创回复AI财经社，“一切以公告为主。”

对此，上述泛海控股的相关负责人对AI财经社表明，“融创收购的这两个项目，包括项目的资产和债务。”按照这个逻辑，融创所收购的这宗地的拆迁款也需要融创来负责。而根据融创公告，125亿元的总价并未包含上海董家渡12#、14#地块的拆迁费用。

2016年年初，泛海控股股份有限公司发布公告称，公司全资子公司通海建设有限公司与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。

数额巨大，这还未算上北京泛海国际项目1号地块的拆迁费用。

据悉，此次收购事项的总代价约为人民币148.87亿元，其中股权代价约为人民币111.75亿元，及债权代价约为人民币37.12亿元。

此外，武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司及北京东风约人民币23.34亿元的债务，总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为人民币125.53亿元。

在协议书签署7个工作日内，融创需支付该笔款项的50%，即约62.77亿元，在2月26日前完成股权交割的前提下，融创需在2月28日前支付约37.66亿元，如果在该日期之前未完成股权交易，则支付义务顺延。签署协议书6个月内，支付剩余的25.1亿元。

融创2018年中报显示，截至当年8月底，融创土储总面积为2.31亿平方米，位居行业前三；总货值高达3.29 万亿元，超过92%的土地储备位于一二线及环一线核心城市。

卢志强债务承压还是挥别房地产？

综合来看，此次融创收购的两宗地整体价值或高于成本。一个问题是，如此稀缺的地块？泛海为什么卖？

截止2018年11月，标的公司的营收为5009万，而在2017年营收仅为2574万，不过净利润则亏损1000万出现了大幅度下滑。

泛海控股方面表示，近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。

截至2018年12月27日，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为844.7亿元，占其2017年12月31日经审计净资产的420.90%。据公告，武汉中央商务最近一期资产负债率为70.05%，有业内人士用了“力不从心”“无可奈何”等词形容泛海此次行为，但对于“去地产化”、“轻资产”运营的泛海来说，除了降负债，此举也有一定的业务结构调整意义。2014年，泛海便称将转型至“房地产+金融+战略投资”三业并举的发展模式。

2018年上半年，泛海控股房地产业务对业绩贡献进一步下滑，减弱至占当期营收总额的22.4%。而泛海董事长卢志强在业内素有“资本猎手”之称。除集团房地产主业外，卢志强在金融方面颇有建树。民生银行、民生证券、海通证券等金融机构都和其有着千丝万缕的关系。

1988年，卢志强创建中国泛海控股集团，30年间，卢志强已经构建起一个包含地产、能源、上市公司、金融机构、境外投资的“泛海系”。如此，上述泛海的转型路线也是自然而然的事情。

（卢志强和柳传志，两人均为资本市场数一数二的人物，卢志强一度被称为“中国资本市场深潜的一头巨鳄”。）

孙宏斌在投资乐视的发布会上曾公开对媒体表示，在决定投资乐视前拜访了两个人：柳传志和卢志强。卢志强和孙宏斌同为泰山会早期成员，孙宏斌的老领导柳传志也是泰山会会员之一。三人交集颇多。

目前，孙宏斌已拿下联想旗下融科智地42个物业项目权益和泛海的的两块京沪绝版地块。